房地产行业流动性跟踪报告(2020年5月)：疫情冲击渐弱化，供需资金均趋稳

单月按揭投放回归常态,需求侧资金面冲击逐步减退

5月居民部门信贷延续改善趋势,单月新增7043亿元,同比增长6.3%。其中新增居民短贷2381亿元,同比增长22.2%,继续呈现恢复性增长;新增居民中长贷4662亿元,同比微降0.3%,单月投放规模已趋于平稳,围绕在4500亿元中枢左右。1-5月新增居民中长贷2.2万亿,同比降幅收窄至-4.4%,行业需求侧“资金缺口”持续减小。

融360数据显示,2020年5月,全国首套房贷平均利率环比-10BP至5.32%,与4月20日5年期LPR下降10BP一致。光大宏观团队预测下半年政策利率或仍有10-15BP的下调空间,我们预计后续按揭利率将继续保持稳步下行趋势。

基于当前相对宽松的信贷环境以及银行按揭投放短期路径依赖,我们预计2020年全年新增房贷约5万亿元(2019年约4.4万亿),可以为销售持续复苏提供较强支持。

海外发债重启,境内融资回落,供给侧资金支持边际趋稳

5月房企境内发债仍占据主导,单月发行417亿元,环比下降57%,同比增长17%,单月净融资规模回落至38亿元(4月466亿元)。5月房企海外发债重启,单月发行166亿元,单月净偿还规模约7亿元(4月净偿还95亿元)。

5月房企境内外合计发债584亿元,环比回落40%,同比增长24%,单月净融资规模收窄至31亿元(4月约371亿元)。1-5月房企累计发债5271亿元,累计净融资2570亿元,均低于2019年同期水平。

5月房企境内发债成本有所分化,高资质房企发行成本多数维持低位平稳,部分中等资质房企发债成本较一季度进一步改善。5月内房美元债一级市场认购倍数较高,但发行利率略高于一季度水平,定价仍在修复过程中。

整体来看,2020年3-5月房企境内债券融资放量,隐含的是疫情冲击以及海外融资暂停下,“纾困”的政策思路。随着行业销售逐步恢复、海外融资重启、资金面压力减小,房企发债/净融资规模或将逐步趋于平衡。

投资建议:房地产行业政策面平稳,资金环境相对宽松,为基本面持续修复奠定基础,外需冲击下具备较强防御性。龙头房企在业绩确定性、分红稳定性、融资成本优化、财务安全边际、以及估值方面优势明显,是过往外资配置地产的主要方向。建议关注A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团;H股的万科企业、融创中国、中国金茂。

风险分析:海外疫情扩散对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性;若土地市场持续升温,存在触发融资监管趋严的可能;行业将迎来债务到期高峰,中小房企信用风险提升。