地产行业周报：五月成交延续改善，兼论土地市场热度

本周观点:本周我们讨论了近期市场普遍关心的土地市场热度问题,从房企角度看,尽管土地整体盈利能力下降,但规模增长诉求与资金环境宽松契机下,部分房企如前十追赶者拿地态度短期或仍将保持积极;从市场整体看,中期一方面需关注地市溢价率攀升可能带来融资收紧的风险,另一方面随着楼市供应逐步增加,或将给房企销售去化及回款带来压力,进而影响房企拿地热情。本周银保监会重申“房住不炒”、深圳开展房地产专项整治行动,在短期政策缺乏弹性、销售尽管随着供应放量仍有望延续回升,但去化端压力亦将逐步显现的背景下,板块仍难有趋势性机会,后续仍需重点关注销售端价格及去化的变化,以及可能的政策端改善。个股建议关注:1)融资管控占优、高股息率的低估值龙头万科A、保利地产、金地集团等;2)业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线房企天健集团、中南建设、新城控股等;3)受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。

政策环境监测:1)银保监会:落实“房住不炒”,遏制房地产金融化泡沫化;2)深圳宝安:深入开展房地产专项整治行动。

市场运行监测:1)新房成交上升,短期有望持续。本周(5.24-5.30)新房成交6.5万套、二手房成交2.2万套,环比升14.9%、降3.9%;5月新房月日均成交同比升3.5%,较4月(同比降12.1%)大幅改善。短期随着供应量上涨,销售有望继续回升。2)刚需刚改仍为成交主流。4月32城商品住宅成交中,140平以下成交套数占比环比降1pct至88%。3)推盘稳中有降,后续料将逐步放量。5.18-5.24重点城市新推房源8228万套,环比降9.9%;去化率71.4%,环比升6.6pct。疫情逐步控制下,房企预计加快销售、回款步伐,推盘有望持续回升。4)库存持续上升,中期或仍将上行。16城取证库存9304万平,环比升0.3%,连续三周上升。中期随着取证推盘加快、去化率承压,库存仍有进一步上行压力。5)土地成交上升、溢价率回落,二线占比下降。上周百城土地供应建面2919万平、成交建面2018万平,环比升32.4%、54.5%;成交溢价率14.0%,环比降9.0pct。其中一、二、三线成交建面分别占比20.2%、40.4%、39.4%,环比分别升14.8pct、降21.2pct、升6.4pct。由于疫情导致地方财政支出增加,后续各地仍有望加大供地数量及质量,叠加流动性宽松及成交复苏,预计短期土地市场仍将保持较高热度。

资本市场监测:1)地产债:本周房企境内发债140.9亿元,较上周增加17.7亿元;海外发债6.9亿美元,环比减少0.1亿美元。本周境内外发行利率处于3.18%-13%区间,可比发行利率较前次有升有降、以降为主。2)信托:本周集合信托发行88.8亿元、净融资-107.3亿元,较上周分别减少15.9亿元、79.4亿元。3)地产股:本周申万地产板块涨1.5%,跑赢沪深300(+1.1%);当前地产板块PE(TTM)8.58倍,低于沪深300的11.96倍,估值处于近五年3%分位。

风险提示:1)行业资金压力加大,中小房企资金链风险;2)房企大规模减值风险;3)板块毛利率下滑风险。