房地产行业：当前时点再议新冠疫情对房地产行业影响

国内疫情缓解,行业缓慢修复。进入3月以来,国内疫情逐步缓解,但境外输入压力仍然较大。从目前房地产行业复工情况看,根据住建部官方统计及我们的调研数据,售楼处复工率已达90%以上,建设工程复工率接近90%,房企已实现全面复工。基本面数据方面,1-2月各项指标增速同比均出现大幅下滑,3月降幅均有收窄,单月开发投资和土地成交价款重回正增长,但行业景气度仍然较差,预计随着行业复工率逐步提高和购房需求滞后释放未来将缓慢修复。

非典疫情短暂影响基本面,股价波动亦受调控影响,当前环境与2003年差别较大。复盘2003年非典疫情的行业影响来看:基本面方面,非典疫情仅造成了两个月左右短暂影响,6月后基本快速修复至疫情前水平;股价方面,疫情对板块股价影响多源于大市共振影响,2002年8月开启的房地产调控是板块估值受压的更深层次原因,同时在疫情中估值较低、内生能力较强的优质房企彰显了更强的防御价值。当前环境与2003年有较多不同,宏观层面经济下行压力更大,行业层面需求空间更窄,政策环境更差,我们认为当前环境可能更接近2008年金融危机后,外需严重下滑,行业告别单边增长,彼时行业增速受影响时间一年有余,我们预计本轮行业修复时间或将更长。

长期行业竞争与需求格局将发生改变。短期来看,此次疫情对基本面的冲击已经充分显现,房地产作为宏观经济压舱石,行业政策环境在房住不炒的基调下将迎来地方层面因城施策的边际改善,未来仍将持续。长期来看,行业集中度提升的趋势将进一步加速,在突然事件面前龙头房企在管理端、资金端和拿地端的优势凸显,更多中小房企将因现金流压力被迫退出市场。疫情以来长时间的居家隔离也使购房者加深对居住体验的认识,更加关注产品力,非品牌房企产品力较弱,市场竞争力较差,也将更加难以获得购房者的青睐。

推荐布局高能级城市的低杠杆房企:万科A、金地集团、保利地产、滨江集团和招商蛇口;建议关注高成长二线房企:中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城以及受益都市圈的华夏幸福;建议积极布局受疫情影响较小的优质物业公司:招商积余、保利物业、碧桂园服务和永升生活服务。

风险提示:行业资金面超预期收紧;市场表现超预期下行。