房地产行业例评:境外机构额度限制取消,公募REITs落地

五一后市场小幅反弹,地产小盘股表现活跃:上周上证指数上涨1.23%、沪深300上涨1.30%、创业板指上涨2.70%,万得全A交易额2.06万亿(三个交易日)。上周地产板块下跌0.20%,年初以来累计下跌10.65%,在所有申万一级行业中排名24/28,地产板块当前估值水平PE为8.39倍(板块一季度业绩较差拖累TTM表现),港股通内房股7.10倍。

年报披露完毕,毛利率下行趋势延续:2019年和2020Q1,A股申万地产板块整体收入同比分别增长20.2%和下滑4.0%,归母净利润同比分别增长10.5%和下滑41.8%,疫情对一季度业绩有一定冲击。2018、2019和2020Q1板块加权平均毛利率分别为32.4%、31.5%和30.7%,呈现持续下滑趋势,加权平均净利率分别为12.8%、11.8%和8.2%,一季度下滑幅度大与费率抬升有关。

4月销售继续改善、五一销售同比回正:4月房企进一步加大营销力度和供货资源,大部分房企销售环比继续改善,同比来看分化明显一些,头部房企中世茂房地产、龙湖、恒大、中海等表现较强,万科、新城、融创、绿地表现较弱,从销售单价同比来看,恒大、碧桂园、新城控股同比下降幅度较大,表明三四线存在以价换量的空间。从滞后的备案数据开看,重点城市五一销售超出预期。

取消境外机构投资者额度限制,地产股迎边际改善:5月7日晚央行外汇局发布了《境外机构投资者境内证券期货投资资金管理规定》,取消合格境外机构投资者(QFII)和人民币合格境外机构投资者(RQFII)境内证券投资的额度限制,进一步便利境外投资者参与我国金融市场。地产股由于其估值偏低、预期较低、分红率较高,对增量资金有一定吸引力。

投资策略与重点关注个股:年报窗口期后,扰动因素关注两会和基础设施REITs后期相关政策落地,主导因素在于公司销售和基本面表现,继续建议按以下三条投资主线择股1)估值有抬升潜力:A股推荐万科A、金地集团、保利地产、新城控股,H估推荐世茂房地产、中国金茂、宝龙地产、融创中国、旭辉控股;2)显著低估并存在预期差:A股推荐阳光城、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、华发股份,H股推荐佳兆业、碧桂园、禹洲地产、融信中国;3)物管类和小市值:A股推荐天健集团、南山控股、南国置业,关注招商积余、新大正,港股推荐保利物业等。

风险提示:新冠肺炎疫情防控风险、销售回款风险、复工竣工风险。