房地产行业2019年年报及2020年一季报综述:结算增速回落疫情影响逐步消退

2019年营收增速提升归属净利保持理想。2019年上市房企共实现营业总收入2.53万亿,较2018年增长21.38%。共实现营业利润4226亿,净利润2951亿,归属母公司股东净利2273亿,同比分别上升16.78%,上升14.38%和上升11.83%。行业整体营业收入、营业利润、净利润及归属母公司股东净利润均实现双位数增速,绝对值更再创历史新高,盈利情况理想。行业内一二线龙头房企整体销售及结算增幅继续领跑行业,强者愈强明显;行业留存可结算也相对充裕,虽然一季度受疫情影响明显,2020年全年整体结算业绩保持平稳增长预期仍较高。

2020年一季度房企结算利润下降明显。2020年一季度上市房企营业总收入3664亿,较去年同期降1.67%;营业利润、净利润、归属母公司股东净利润则分别为475亿,315亿和239亿,分别同比下降28.56%,下降34.5%和下降39.75%。一季度上市房企整体结算利润及归属净利润出现明显下降,盈利绝对值跌至近三年低位。我们相信这主要仍是由于疫情带来的工程进度不及预期,结算延迟影响。行业整体已售未结充裕,在前两年整体销售保持理想增长,2020年二季度以来销售回暖持续等情况考虑,全年业绩保持平稳增长可能性较大,将有力支撑板块估值水平向上。

负债率有所回落业绩保障度仍较高。2019年上市房企整体资产负债率为79%,较2018年末下降1个百分点,负债有所回落,但维持在近年负债高位。其中流动比、速动比分别为1.38和0.47,分别较2018年下降0.09个百分点和下降0.05个百分点。2019年行业去杠杆背景下,企业整体负债率水平有所下降,但整体仍保持较高水平。当前行业融资渠道及流动性改善,行业整体融资增加及规管从严将持续并存。另一方面,整体销售仍高于结算规模,业绩保障度仍较高。

总结与投资建议。受到疫情影响,2020年一季度行业整体销售降幅明显,结算也出现明显下降。但3月末降幅较2月末明显收窄,行业基本面及景气度在持续回升,疫情影响逐步消退,并且需求恢复弹性较大。相信2020年全年楼市整体销售绝对值将维持历史高水平,楼市销售将保持平稳。对于上市房企来说,过去两年行业整体销售状况理想,2020年结算业绩保障度高,将对行业整体估值有较强支撑。从行情走势来看,今年以来地产板块走势落后,当前整体估值水平跌至历史底部,板块具备业绩确定性高、基本面良好、估值便宜,股息率理想等特点,投资价值突出。建议关注保利地产(600048)、万科A(000002)、金地集团(600383)、荣盛发展(002146)、华夏幸福(600430)、大悦城(000031)、城建发展(600266)、华发股份(600325)、蓝光发展(600466)等。

风险提示。楼市销售回落;楼市出现超预期调控。