物业服务企业拓展城市服务专题研究报告(一):从社区到城市,走向更广阔天地

“大物管”——向城市进军在推进“城市精细化管理”的进程中,物业服务企业进军城市服务应运而生。城市服务,本质上是将公共空间和公共资源当做一个整体,由物业企业进行统筹管理,一般包括市政园林、环境卫生、城管巡查、治安巡查、矛盾化解、突发状况处理、后勤服务、停车资源运营等众多行业。城市服务的兴起,是物业企业主动拓展业务边界,挑战更复杂业态的结果,也是政府需求与企业能力匹配的结果。

主要案例介绍万科物业:以珠海大横琴城资为运营主体,承接来自政府部门(如商务局、国土局、办公室、公共建设服务中心、综合执法局)的需求,并分包给各个专业化公司;保利物业:瞄准乡村治理,先后在嘉善县下属天凝镇、大云镇、陶庄镇、西塘景区以及周边的上海市罗店镇布局,达成了“镇兴中国”战略的第一批示范项目。总体特点为服务叠加,逐步深入。

碧桂园服务:将多年大盘新城运营经验应用到城市服务领域,已经与遵义、韩城、衡水、开原、西昌等十余个城市达成战略合作。

业务模式对比项目布局:万科物业主要布局一二线城市的新区,碧桂园服务主要布局三四线城市,保利物业则以乡镇为突破口;股权结构:万科物业城市服务项目多由国资控股,万科物业操盘;碧桂园服务城市服务项目则多由公司本身控股,合资方为政府部门或当地企业;保利物业则较少涉及合资。

运作模式:万科物业以“大平台”的角色承接政府综合性需求,然后按照细分领域进行二次招标;保利物业直接从政府方承接项目,且所承接项目多为垂直领域项目;碧桂园服务在运作模式上较为灵活,在单个城市逐步壮大。企业在业务模式上的不同,主要是供给侧(企业自身背景和资源)和需求侧(政府自身业务、原有利益格局、保证就业)相匹配的产物。

投资建议城市服务有望打破物业企业现有的业务范围,从社区走向更为广阔的城市公共空间。随着业务模式逐步普及,头部物业企业有望承担起城市综合管理运营平台的功能,成为城市“大管家”。这将对物业企业的市场地位、资源统筹能力、业务规模带来明显提升。建议关注在城市服务领域布局较为领先的万科物业(未上市)、保利物业、碧桂园服务。

风险分析项目推进进度不及预期;受项目人员安置影响,人工成本上行过快。