地产行业周报：基础设施REITs试点开启，地方落户延续松动

本周观点:本周证监会、发改委发文推进基础设施领域REITs试点工作,随着公募REITs开启,国内基础设施领域有望加速发展。尽管此次试点明确不包括住宅和商业地产,但纳入试点的仓储物流与产业园区有望受益。同时济南、浙江先后放松落户限制,在中央新型城镇化建设指导下,预计后续或有更多城市根据自身情况出台落户新政。板块投资方面,主流房企对应2020年估值不足7倍,股息率超过4%,行业短期机会仍是低估值、低持仓、高股息率、融资改善带来的配置价值,同时关注REITs试点带来的主题性机会,中期需关注供应放量、需求萎缩可能带来的楼市调整及政策新一轮改善机会。个股建议关注:1)融资管控占优、高股息率的全国性品牌龙头万科A、保利地产、金地集团等;2)业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线房企天健集团、中南建设、新城控股等;3)REITs试点受益标的南山控股、光大嘉宝、中新集团等。

政策环境监测:1)证监会、发改委:推进基础设施领域REITs试点工作;2)济南:全面放开落户限制。

市场运行监测:1)假期拖累成交,短期仍有望上升。受假期备案延迟影响,本周(4.26-5.2)新房成交4.6万套、二手房成交1.9万套,环比均下降8%;4月新房月日均成交同比降17.8%,较3月收窄12.3pct。随着疫情得到控制、推盘量逐步上升,预计短期销售仍有望回升,但亦需关注积压需求释放后经济收入下滑对居民购房意愿的影响。2)刚需刚改仍为成交主流。3月32城商品住宅成交中,140平以下成交套数占比维持89%不变。3)推盘持续上升,后续料将逐步放量。上周(4.20-4.26)重点城市新推房源1.2万套,环比升90.5%,连续两周上升;去化率60.5%,环比降4.3pct。疫情逐步控制下,房企预计将加快销售、回款步伐,推盘有望持续回升,但工期因素或将制约回升速度。4)库存持续上升,中期或仍将上行。16城取证库存9158万平,环比升1.5%,连续三周上升。中期随着推盘量上升、去化率承压,库存仍有进一步上行压力。5)土地成交面积、溢价率回落。百城土地供应建面1714万平、成交建面738万平,环比分别降41.6%、65.2%;成交溢价率8.8%,环比降3.4pct,连续两周下降。其中一、二、三线成交建面占比13.7%、60.8%、25.5%,环比分别升5.2pct、升18.9pct、降24.1pct。由于疫情导致地方财政支出增加,预计后续各地方仍有望加大供地数量及质量,但需关注一二线土地市场溢价率上升可能带来地产融资端收紧风险。

资本市场监测:1)地产债:本周房企境内发债89.5亿元,较上周减少64亿元,境外连续5周无新债发行。债券发行利率处于1.69%-7.5%区间,可比发行利率较前次持平。流动性宽松背景下,短期房企融资成本有望持续改善。2)信托:本周集合信托发行73亿元,净融资-141亿元,较上周分别减少48.4、119.4亿元。3)地产股:本周申万地产板块涨3.33%,跑赢沪深300(+3.04%);当前地产板块PE(TTM)8.45倍,处于近五年2%分位。

风险提示:1)行业资金压力加大,中小房企资金链风险;2)房企大规模减值风险;3)板块毛利率下滑风险。