华夏幸福：重仓都市圈丨透析房企布局

乐居长三角杨蕾 发自上海 在2019年度业绩报告发布后，4月26日，华夏幸福（600340.SH）举行了2019年度业绩说明会，华夏幸福董事长王文学、联席董事长兼CEO吴向东、联席总裁俞建、联席总裁孟惊、副总裁兼CFO吴中兵、董事会秘书林成红等管理层出席了会议。

年报显示，2019年，华夏幸福实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%，首次突破千亿；归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%，过去五年净利润年复合增长率达32.1%；全口径回款954.7亿元，同比增长21%，创出历史新高。公司整体毛利率达43.7%，同比增加2.1个百分点；ROE为35.7%，同比增加0.5个百分点。现金分红45.20亿元，连续五年现金分红占净利润比重不低于30%。

展望未来，华夏幸福相关负责人表示，华夏幸福将以中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台为愿景，在城镇化迈向都市圈化的战略机遇下，围绕京津冀、长三角、粤港澳等进行布局，并在落地上述战略布局的过程中，不断提升现金流能力、降低负债、保持利润稳健增长，持续提升经营质量，实现公司业务的长期稳健发展。

华夏幸福“3+3+N”都市圈战略布局

“3+3+N”都市圈战略布局 2019年新增土储515万方

2019年，在华夏幸福的主营业务模块中，房地产开发业务收入仍占最大比重，达到了72%；产业新城业务收入仅占26%；占比最小的其他业务（物业、酒店）收入则为2%。不过，产业新城一直以来都是华夏幸福的主打业务，并基于产业新城模式，围绕都市圈发展园区配套住宅业务，形成“孔雀城”住宅品牌。

多年来，华夏幸福在精耕京津冀都市圈的基础上，“孔雀城”以“3+3+N”战略为指导，密集布局长三角都市圈，加快布局粤港澳都市圈，推进布局郑州、武汉、成都、长沙、西安等核心都市圈。

聚焦高潜力城市的效果显而易见。报告期内，公司实现销售额1431.72亿元，其中，园区配套住宅业务签约销售额1029.35亿元；2019年，公司签约销售面积共计1184.19万平方米，其中环武汉区域占比5.3%；结算面积672万平米，环武汉区域占比仅0.3%，除环北京区域外，长三角、郑州等区域已成为新业绩增长极。

林成红进表示，“住宅销售方面，孔雀城在所布局的22个区域内，销售的流速领先，也就是实现第一名。在12个所在的区域市占率超过40%，其中市占率超过40%的区域中环京一共是7个，外部有5个，分别是武汉的双柳和问津，郑州的武陟、浙江的南浔，以及合肥周边的安徽舒城。”

在土储方面，林成红介绍，孔雀城2019年新增土地储备515万平方米，总地价181亿元，总地价同比增长70%。截至2019年12月31日，华夏幸福总土地储备1058万平方米，其中孔雀城886万平方米。住宅板块，建设支出增加24%，拍地支出增加61%，产业新城板块土地整体支出增加50%，城市建设支出增加107%，产业发展支出增加44%。

谈到投资管理方面，俞建表示，从去年开始，孔雀城住宅方面，分区域制定投资策略、制定投资回报的要求、调整考核评价的机制，并加强投后管控、对每一个住宅投资项目每月进行动态的投后预警纠偏。其中，根据孔雀城住宅各区域市场的情况、竞品和需求的情况、库存去化的周期及操盘能力等因素，华夏幸福划分了四个区域：深耕的投资区域、机会的投资区域、机会的验证区域和谨慎投资区域。

产业新城异地复制 新增入园企业545家

在产业新城业务方面，2019年华夏幸福园区结算收入额增长19%达到368亿元，占比提升7%，并且产业新城等毛利润占比过半。截至2019年，华夏幸福投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，同比上升17.8%，开发用地2.86亿平方米。

随着产业新城模式日渐成熟，华夏幸福将环京地区的成熟经验异地复制。从近几年华夏幸福主营业务的分地区收入占比来看，2017年，华夏幸福环北京以外地区收入实现了翻倍增长，异地复制模式成效较为显著；2018年，华夏幸福环北京以外收入翻倍至占比30.82%；2019年，该数据增长至44.62%。

具体来看，2019年，在其业绩贡献方面，环北京区域实现收入579.79 亿元，同比增长 0.49%，环北京以外区域实现收入 467.19 亿元，同比增长 81.74%，占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的30.82%提升至 44.62%。

在说明会现场，王文学表示，“华夏幸福已经重仓都市圈，产业新城本身就是按照都市圈进行布局的，我们布局了13个省、15个都市圈，未来将继续深耕好这些产业新城。”

截至目前，华夏幸福已启动了79座产业新城，其中，72座已有产业项目签约落地，66座已整体实现回款，22座已进入成熟期，现金流为正。

在产业发展方面，2019年，华夏幸福投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，创历史新高，比去年同期上升17.8%，其中5亿元以上的项目贡献率达85%。新增签约入园企业545家，平均单家新增签约额比去年同期高出51.8%。公司新增签约投资额持续高速增长，近四年复合增长率38.2%。

报告期内，开放合作进展迅速，其他开发商参与取地的产业新城从14个增长到31个，合作伙伴取地面积同比增长58%。产业新城配套学校在校生人数突破1.2万人，商业运营面积115万平方米，运营各类厂站数量44个，住宅物业管理户数32万户，住宅物业管理面积4443万平方米，城市运营服务管理面积达6600万平方米，城市运营能力得到充分体现。

加速开拓轻资产模式 新业务将配合险资配置需要

过去两年，中国平安两次入股，成为华夏幸福的第二大股东。在其加盟后，华夏幸福开始探索新业务，

在产业新城业务基础上，2019年华夏幸福采取开拓新模式、新领域、新地域“三新战略”发力新业务，在传统重资产模式基础上，加速开拓轻资产模式。如，落地北京丽泽首个“轻资产”项目，以资产管理输出的模式，快速切入市场；开启与中国平安合作新篇章；进军零售物业和写字楼等商业地产领域，布局康养、公共住房和科学社区等新型不动产领域。

吴向东直言，在开拓新业务的时候，会服务中国平安的发展战略和需要。

林成红介绍，目前公司商业地产及相关业务在2019年从无到有，已经覆盖了4座城市，分别是北京、深圳、武汉和东莞。其中年内落地两个，分别为北京丽泽项目和武汉长江中心项目。

具体而言，首单项目为存量项目，华夏幸福将资产已完整转让给平安人寿，该项目作为华夏幸福轻资产业务模式的首次尝试。第二单是武汉长江中心项目，规划计容面积合计117万平方米，业态组合包括办公、商业、住宅和公寓。

在城市更新项目方面，目前华夏幸福有8个城市更新项目中已经被选为前期服务商，这些项目主要分布在大湾区城市，其中深圳有6个项目，东莞2个项目，总计新增的土地储备规划计容面积达到171万平方米。

“在商业地产中，能形成竞争的公司并不是很多。不多的公司放到中国很大的商业市场中，机会就很多。”吴向东表示，2020年，在商业地产领域，华夏幸福会有“大的好的”城市综合体项目落地，类似武汉长江中心这样的项目；利用参加世界顶尖科学家论坛这样的平台，凭借华夏幸福在产业新城、城市综合开发的产城融合方面积累、具备的一定经验和能力，要在中国最大的几个城市，大力拓展科学社区业务，而第一个筹划的项目在上海。

在吴向东看来，过去一年间，新业务的布局仅是“热身”，华夏幸福将继续贯彻都市圈战略，将新业务在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、以武汉为核心的华中片区、以成都为核心的华西片区等地全面铺开。

配合业务类型改变，华夏幸福的战略定位也升级为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”。

王文学要求，华夏幸福把资源聚焦到优质区，无效低效的区域将不再投资，把资源倾斜到核心业务，对各项业务重新梳理，有的业务进行合并，有的弱化为辅助业务。

俞建表示，在新战略的指引下，华夏幸福相应调整了投资策略和公司管控方式，加强总部对业务集团的战略管控，在投资管理方面，更加强调精准投资，财务资源更加聚焦在优质区域。“华夏幸福的自有资金将更多地投入到产业发展、土地整理和回款等收益密切相关，同时效益也比较高的投资上。”