房地产行业：加速供地与扩大信用支持同步

事件 4月16日,深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》。通知指出:“加快商品房供应,今年内,高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目,可以申请预售。”“对土地使用权出让合同约定或地价缴款通知及政府批准文件规定的土地价款缴款截止时间在广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应期间及一级响应结束后4个月内(即2020年1月23日至2020年6月22日)的项目(包括且不限于城市更新项目),用地单位未在约定或规定的期限缴交土地价款的,不作为违约行为,不计收利息和滞纳金,土地价款按原约定执行并可延期至2020年6月22日前缴交。”评论 深圳是首个放宽预售条件的一线城市,从预售款和土地价款缓付两个方面扩大对房企的信用支持。新冠疫情以来,全国各地纷纷均出台对房企的资金端和供给端的支持政策。深圳是首个放宽预售条件,并且给予房企地价款缓缴措施的一线城市。我们测算,在深圳目前平均30-50层住宅高度的情况下,本次预售条件的放宽,可以将预售时间提前接近2个季度,对深圳的房企回款速度和销售规模的帮助很大。

短期内深圳房企有望加大推货力度,有助于缓解深圳房价上涨压力。由于预售条件的放宽,原计划3季度的供货可能会在2季度推出;原计划2021年春季的供货可能会在2020年4季度推出。短期内,深圳的房企的推盘量有望较大幅度提升,这对缓解近期深圳房价的上涨压力有着积极的作用。

预计深圳将加大供地力度,有助于稳定房价预期,亦有助于缓解财政压力。预计深圳将在4-6月加大供地力度,一方面有助于稳定居民对房价的预期;另一方面大量的土地出让金有助于缓解政府因为新冠疫情带来的财政压力。

预计近期深圳土地市场将明显升温,土地价格不会出现明显下降。考虑到:1、近期房企销售已经恢复到去年同期的8成以上;2、近期深圳一手房和二手房市场成交火爆;3、政府对开发商预售款和土地价款方面的信用支持。我们认为未来一个季度深圳的土地市场会呈现较高热度,土地价格不会出现明显下降。

政策组合无助于房企利润率的提升,但有助于周转速度和房企销售额的扩大。从地价不会明显下降以及房价上涨预期会受到压制的角度来看,该政策组合无助于深圳房企利润率的提升。但是其资金使用效率将明显提升,有助于提升周转指标以及年内的销售金额。

若其他重点城市跟随,重点布局一二线城市的房企在销售额方面有望受益。我们认为深圳的政策组合具有代表性,若其他重点城市跟随,那么重点布局一二线城市(原本的预售条件更加严格)的房企有望获得更多的可快速周转的土地资源。其全年合同销售金额有望提升,从而提升其在全国的市场占有率。

投资建议 因此,仅从市占率提升的角度,我们看好万科、招商蛇口、保利地产、融创中国、中国金茂等专注一二线城市的开发商;其中万科和招商蛇口为深圳市场排名靠前的开发商。

风险提示 行业短期利润率压力;疫情波动重新对房地产销售造成压力;地价上行以及房价走平对行业未来利润空间的挤压。