招商积余：物管业务稳步挺进，提质增效扬帆起航

(一)上年剥离地产业务致19年业绩大幅波动,“聚焦主业”扣非归母净利润翻三倍

2019年公司实现营业收入60.78亿元,同比下降8.68%;实现归母净利润2.86亿元,同比下降66.59%,利润同比下降主要系18年公司转让三家房地产项目公司取得投资收益所致,若剔除上述影响,2019年归母净利润同比增加4.26亿元,较上年同期增长334.95%。另外,公司下属企业谟岭公司破产清算等原因导致投资收益为-0.14亿元,也对公司业绩造成一定影响。分业务来看,物业管理业务实现营收51.50亿元,同比增长32.8%,占营收的84.72%;资产管理业务实现营收6.17亿元,同比下降2.35%,占营收的10.15%,主要系19年减少了已转让的上海天盛广场的租金收入;其他业务实现营收3.12亿元,同比下降85.48%,占营收的5.13%,主要系公司不再从事新的房地产开发,仅销售部分遗留地产项目尾盘。公司在报告期内完成重大资产重组,聚焦物管主业,预计未来业绩将稳步增长。

(二)物管业务稳步挺进,规模效应逐步显现

报告期内,公司物业管理业务在管项目1198个,管理面积约1.53亿平方米,全年实现营业收入51.50亿元,同比增长32.8%。物业管理业务新签年度合同额22亿元,物业管理费总体收缴率为96.40%。中航物业、招商物业两个物业平台业务均稳步增长,中航物业在管项目591个,管理面积6729万平方米,其中住宅业态管理面积占比31%,非住宅业态管理面积占比69%。招商物业在管项目607个,管理面积8537万平方米,其中住宅管理面积占比65%,非住宅管理面积占比35%。报告期内重点围绕机构物业开展市场拓展,2019年新签项目涵盖了企业总部、政府、商业写字楼、园区、高校、场馆、医院、公共交通等众多机构特色业态,更在城市服务项目取得突破。公司物管业务的毛利率为9.83%,同比减少0.78个百分点,与同行业公司比较来看,毛利率有较大的提升空间,随着重组后规模效应逐渐显现,费用率有望下降,公司盈利能力逐步改善。

(三)商业运营管理能力不断强化,持有物业业务表现稳定

截至报告期末,九方资管在管项目16个,管理面积143万平米。其中自营项目4个,受托招商蛇口项目4个,轻资产管理输出项目8个。由于资产重组及合约到期,深圳华强北九方、龙华九方委托管理合同在2019年12月31日结束。剔除这两个项目,累计在管项目14个,管理面积113万平米。公司拥有的出租物业包含酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态,总可出租面积为59.35万平方米,总体出租率为96%。

(四)“12347”发展战略定方向,2020年提质增效扬帆起航

公司制定了“12347”发展战略,以建设“国内领先的物业资产管理运营商”为目标,发展物业管理及资产管理两项核心业务;在战略协同方面,成为招商局集团资产保值增值平台,成为招商蛇口持有资产运营的承载平台,成为招商蛇口产业数字化的标兵;坚持专业化、集约化、生态化、市场化的“四化”发展原则,通过七大战略举措,推动战略实施落地。2020年,公司将以打造“国内领先的物业资产管理运营商”为方向引领,全力推进公司战略转型的落地。通过两个物业平台融合融效,投资并购,探索和发展产业链延伸业务,加大研发投入,打造智慧物业平台,实现业务快速扩张。

投资建议

公司作为A股龙头物业公司,深耕机构物业,科技赋能物管,市场拓展加速进行;公司背靠两大央企,在获取机构物业的项目上具备优势,母公司招商蛇口将为公司提供稳健的项目资源;随着中航善达和招商物业的融合协作,规模效应将逐渐显现,公司盈利能力有望提升。

我们预计公司2020-2022年的每股收益分别为0.59、0.85、1.08元,以4月14日26.33元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为44.6、31.0、24.4倍。我们看好物管行业和公司未来的发展,给予首次“推荐”评级。

风险提示

公司收并购拓展能力不及预期,战略转型的推进遭遇阻力,疫情带来的拓展减速、成本增加、基层员工流失、服务品质波动等经营风险。