东吴证券：保利地产业绩靓眼，表现均好，行稳致远

乐居财经讯 李礼 4月16日，东吴证券发布保利地产研报。

事件：

保利地产发布 2019 年年报，公司实现营业收入 2359.81 亿元，同比增长 21.29%；归母净利润 279.59 亿元，同比增长 47.90%；基本每股收益 2.35 元。公司拟每股派发现金红利 0.82 元。

点评

结转提速，业绩大超预期。公司实现营业收入 2359.81 亿元，同比增长 21.29%；归母净利润 279.59 亿元，同比增长 47.90%。业绩增长靓眼，主要源于：1）结转提速，19 年房地产业务结算面积 1766 万平米，同比增长 16%；结算金额 2237 亿元，同比增长 23%：2）运营管理能力提升，毛利率提升 2.48 个百分点至 34.97%，其中房地产结转毛利率提升 2.69 个百分点至 35.38%；三项费率 5.7%，同比下降 0.4 个百分点；3）合作项目增多并陆续进入结转期，公司实现投资收益 37.02 亿元，同比增长38%。最终推动公司净利率提升 2.47 个百分点至 15.9%，创 2010 年以来新高。

销售稳健增长，投资以收定支。2019 年公司实现销售面积 3123.12 万平方米，同比增长 12.91%；销售金额 4618.48 亿元，同比增长 14.09%；公司持续深耕战略，聚焦的 38 个核心城市销售贡献达到 77%，珠三角及长三角区域签约销售均达千亿规模。单城签约过百亿城市 13 个，在全国 11 个城市中销售金额排名当地第一，25 个城市进入前三，市场地位稳步提升。投资较为审慎，19 年公司新增项目 127 个，新增拿地面积 2680 万平方米，同比减少 14%；拿地金额 1555 亿元，同比减少 19%，占同期销售规模的 34%，同比下降 14 个百分点。公司主动提高拓展项目权益比例，拓展金额权益比例提升至 71%。公司全年拿地楼面均价 5802 元/平方米，是同期销售均价的 39%，未来毛利率有保障。截至 2019 年末，公司待开发土储 8112 万平米，在建面积 13158 万平米，有效保障未来开发需求。

强化资金管理能力，融资成本持续下降。公司 2019 年实现销售回笼 4312 亿元，回款率提升 5 个百分点至 93%；资产负债率 77.79%，同比下降 0.18 个百分点；净负债率 56.91%，同比下降 23.64 个百分点。公司年内发行 15 亿元中期票据与 5 亿美元债，发行利率均为同期同类产品最低。截至 19 年末，公司有息负债 2700.49 亿元，有息负债综合成本仅约 4.95%，同比降低 8 BPs。

不动产业务发展势头良好。1）截至 19 年末，保利物业在管面积达 2.87 亿平米，合同面积达 4.98 亿平米；实现净利润 5.03 亿元，同比增长 49.7%；2）合富中国持续推进整合工作，业务覆盖 200 多个城市，代理项目近 2000 个；3）商管板块管理面积达 268 万平方米，以轻资产模式实现品牌及管理输出；4）不动产金融方面，在管基金管理规模近 1200 亿元。

投资建议：保利地产近年来投资积极，土地储备充沛，为公司未来销售持续扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群，坚持城市深耕和城市扩张并举，产品定位精准；管理团队经验丰富，有冲劲，品牌意识强，公司激励到位，上下一心促成长。同时公司借助强大的央企背景，能够帮助公司获取品牌溢价和低融资成本，进一步提升竞争力。预计 2020-2022 年 EPS 分别为 2.77、3.27、3.85 元，对应 PE 为 5.5、4.7、4.0 倍，维持“买入”评级。

风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险；棚改货币化不达预期。