房地产行业例评:央行下调超额存准率,3月销售显著改善

市场继续缩量震荡,筑底特征明显:上周上证指数下跌0.3%、沪深300上涨0.1%、创业板指上涨0.15%,万得全A交易额2.94万亿,环比再次减少13.7%,交易持续缩量,筑底特征明显。上周地产板块下跌0.69%,年初以来累计下跌12.78%,在所有申万一级行业中排名22/28,地产板块估值水平PE(TTM整体法并剔除负值影响)为7.89倍,港股通内房股6.81倍。l全球疫情确诊病例突破120万:新冠疫情COVID-19防控形势严峻,三点值得注意:1)国内对边境进一步严格管控,境外输入病例略有回落;2)全球累计确诊已逾120万例,累计死亡超过7万例;3)美国单日新增病例上升到3.5万例每天,还未看到新增病例的拐点。国内目前对外防输入、对内防反弹,同时加快复工复产,对出口依存度高的企业经营风险逐步呈现。

央行对中小银行定向降准1个百分点,并下调超额存款准备金率:4月3日央行宣布定向降准,将释放资金约4000亿。下调超额存准率0.72%至0.35%值得关注,这个调整的意义可能在于进一步打开贷款利率的下限,带动无风险利率的下行,可以预见的是十年期国债利率和LPR利率的进一步下降。从这个角度来说,地产行业也将受益。而对三次降准本身,地产并不直接受益。

3月销售恢复较好,龙头房企表现突出:2020年3月,恒大单月销售同比增长13%、世茂房地产同比增长6%、碧桂园同比增长4.2%、万科同比下降4.2%、中南建设同比减少24%。恒大和碧桂园三四线占比较高,但销售数据恢复很快。

从销售受益的逻辑,一二线整体弹性会强于三四线,但三四线分化更明显,头部龙头房企受益特征明显。从30大中城市看,单日最高成交量已完全恢复。

投资策略与重点关注个股:地产股超跌反弹动力未减,建议按三条投资主线择股,1)估值有抬升潜力:A股推荐万科A、金地集团、保利地产、招商蛇口、新城控股,H估推荐融创中国、中国金茂、宝龙地产、旭辉控股,建议关注世茂房地产;2)显著低估并存在预期差:A股推荐中南建设、阳光城、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、华发股份,H股推荐佳兆业、碧桂园、禹洲地产、融信中国、中国恒大;3)物管类和小市值:A股推荐南国置业、南山控股,关注大悦城、招商积余、新大正,港股推荐保利物业,关注蓝光嘉宝等。

风险提示:新冠肺炎疫情防控风险、销售回款风险、复工竣工风险。