房地产行业二季度投资策略:短期疫情不改行业长期趋势,关注安全和稳定的龙头

一季度行业跑输大盘一线二线龙头跌幅居前。一季度申万地产板块下跌18.07%,跑输大盘(沪深300)4.25个百分点,落后于大部分行业,仅强于采掘和非银金融两个行业。对比2003年SARS比较严重的时期为3月-5月,在此期间,地产板块整体下跌2.97%,在申万28个行业中排名第21位。此次疫情对地产板块的影响明显大于2003年SARS对市场的影响。个股方面,1季度跌幅较大的个股中一线和二线龙头较多,跌幅前30的个股中有万科A、绿地控股、华侨城A、新城控股、华夏幸福等一线龙头,也有中南建设、荣盛发展、阳光城、首开股份等二线龙头。而且跌幅前30个股跌幅均大于行业平均跌幅(18.07%)

销售短期大幅下滑,但不会改变行业长期趋势。受疫情影响,1-2月,全国商品房销售面积仅为8475万平方米,同比下降39.9%。随着全国范围内疫情逐步得到控制,行业销售逐渐恢复,3月初,全国30个大中城市商品房成交面积逐步回升。随着全国疫情继续好转,2季度有望逐步恢复至正常水平。但从长期来看,我国经济增长的大趋势并未改变,我国城镇化的趋势也未改变,房地产行业作为国民经济重要产业的地位也未改变,全国商品房销售仍将保持稳定的趋势也不会改变。

投资短期大幅下滑,低库存或加速行业复工进度。此次疫情对房地产行业投资短期造成了较大影响,主要体现在行业新开工和竣工大幅下降,已开工项目也有部分处于暂停状态,但随着国内疫情逐渐得到控制,国内商品房销售逐渐恢复,行业开工率和复工率将逐步回升。全国商品房库存仍处于较低水平,这会加速房地产企业开复工进度。

现金流趋紧,但资金链总体安全。负债方面,A股地产板块上市公司真实杠杆率在下降。短期债务方面,地产板块A股上市公司近3年来短期有息负债/有息负债1季度均低于全年(三季度)。行业现金流方面,行业现金能够覆盖短期有息负债,行业资金链总体仍在可控区间。

2020年行业业绩保障率高疫情或影响2021年业绩。们假设2019年、2020年行业营业收入分别增长20%和15%,截止到2019年3季度末,行业2019-2020年业绩保障率已达到86.04%,市值前10、前30和前50的上市公司保障率分别达到92.94%、92.57%、90.37%。如果再叠加2019年4季度销售,行业2019-2020年业绩保障率会更高。但如果此次疫情持续时间较长,会影响行业2021年业绩。

维持行业看好评级重点关注兼具安全性和稳健性之行业龙头。行业未来2年业绩确定性高,行业基本面未发生变化;行业PE(TTM)和PB均已处于近20年来最低水平。维持行业“看好”评级。建议关注杠杆率较低和业绩稳定性较强的行业龙头企业:万科A、保利地产、金地集团,和区域龙头企业:金科股份、中南建设、荣盛发展、蓝光发展风险提示:全球疫情持续发展风险;宏观经济增长不及预期风险;个别公司资金链断裂风险。