万科A：稳健增长，多点开花

1.事件公司发布了2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.59%;公司实现归属上市公司股东的净利润388.7亿元,同比增长15%,扣非后归属上市公司股东的净利润为383.1亿元,同比增长14.4%;公司基本每股收益为3.47元,同比增长13.3%,略低于预期。公司2019年度分红派息预案:以2019年末公司总股份数11,302,143,001股计算,每10股派送人民币10.45元(含税)现金股息,共派发现金股息人民币118.1亿元(含税)。

2.我们的分析与判断

(一)业绩增速略低预期,毛利率小幅下滑2019年公司实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.59%;实现归母利润388.7亿元,同比增15%,略低于预期,前值为20.4%。销售毛利率由2018年的37.5%小幅下滑至36.3%,销售净利率由2018年的16.6%小幅下滑至15%,原因是2017年拿地成本相对较高,拖累了结算毛利率。

三费率由2018年的8.4%降至7.3%。全面摊薄的净资产收益率为20.7%,较2018年减少1.01个百分点。公司2018年拿地成本低于2017年,结算单价略有增长,未来毛利率下滑趋势或将趋缓。

(二)结算收入增速提升,已售未结资源增速放缓2019年公司实现销售面积4112.2万平米,销售金额6308.4亿元,分别增长1.8%和3.9%,增速较2018年放缓明显(前值分别为12.3%和14.5%)。2019年,公司在全国商品房市场的份额保持稳定为4%(2018年:4.05%),在21个城市的销售金额位列当地第一。2019年,公司实现结算面积2460.3万平米,同比增长12.3%,前值为10.7%,增速提升;

实现结算收入3340.4亿元,同比增长21.8%,前值为22.1%;开发业务的结算均价提升为13577元/平米(2018年:12516元/平米)。已售未结算资源规模上升但增速放缓,截止2019年末,公司有4288.5万平米已售资源未竣工结算,合同金额合计约6091亿元,较2018年末分别增长15.6%和14.8%,前值为25.2%和28.1%。

(三)审慎拿地,深耕一二线城市2019年拿地审慎,共获取新项目147个,拿地权益规划建面2478.4万平米,权益地价1549.6亿元,新增项目平均地价6252元/平米,按权益投资金额计算,79.9%位于一二线城市。2019年末,集团在建项目总建面10256.1万平米,权益建面6170万平米;规划中项目总建面5394.3万平米,权益建面3360.2万平米,可售资源较为充足,能够满足公司2年左右的销售需求。

(四)多元化业务稳健增长,多点开花万科多元化业务稳健增长,多点开花。1)物业服务方面,实现营业收入127亿元,同比增长29.7%,获得多项荣誉称号,累计签约面积6.4亿平米,同比增长26.1%,已接管合同面积4.5亿平米。2)租赁住宅方面,2019年新开业5.6万间,累计开业11万间,81%位于14个核心城市,成熟期项目平均出租率约90%。3)商业开发运营方面,截至2019年底,印力集团运营管理项目108个,覆盖50多个城市,管理面积近900万平米,已开业面积为644万平米。4)物流仓储服务方面,以“万纬物流”为平台,服务客户超过850家,2019年新获取21个项目,合计可租赁物业面积为191万平米,进驻44个城市,获取138个项目。5)冰雪业务保持业内领先地位,养老、教育领域品牌影响力逐步扩大。

3.投资建议基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2020-2021年的每股收益分别为4.1、4.7元。以3月18日26.3元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为6.4倍、5.6倍,市净率1.6倍。作为地产行业领跑者,公司住宅业务有望凭借融资优势和拿地优势继续维持强者恒强的局势,同时物业、物流、商业地产等领域多点开花,夯实公司经营和带来综合估值的提升,我们继续维持对万科A“推荐”评级。

4.风险提示疫情超出预期风险,房价大幅下跌风险,毛利率持续下滑风险等。