地产行业周报：地产债发行放量，融资成本延续改善

本周观点:本周央行再次强调“房住不炒”以及保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性。疫情发生以来,多地出台“纾困房企”政策,而中央层面态度体现出稳定仍是主基调,预计后续各地“因城施策”仍将在稳楼市与“房住不炒”之间权衡拿捏。流动性宽松背景下,地产债发行持续火爆,发行利率延续下行。目前主流房企对应2020年估值不到7倍,潜在股息率超过4%,大盘波动加剧背景下,行业配置价值持续凸显,同时融资利率下行及政策端改善打开估值提升空间。建议关注:1)资金占优、低估值高股息率的全国性龙头万科、保利、金地、招商等;2)业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线中南、阳光城等。

政策环境监测:1)央行:坚持“房住不炒”,不将房地产作为短期刺激经济的手段;2)广州:“新政”调整,删除“商服类项目不再限定销售对象、不再设定最小分割单元”。

市场运行监测:11)成交整体回升,恢复仍需时日。本周新房成交2.8万套、二手房成交1万套,环比升23%、47%;3月新房月日均成交同比降44.5%,较2月收窄24pct。随着疫情逐步得到控制,线下售楼逐步放开,预计销售端同比降幅将逐步收窄。22)刚需刚改( 90- -140平)成交占比下降。1月32城商品住宅成交中,90-140平成交套数占比环比降1pct至66%。33)库存继续回落,中期或仍将上行。16城取证库存8761万平米,环比降0.5%,连续六周回落。由于疫情对短期推盘形成冲击,市场持续处于存量去化阶段,预计短期库存仍有望下降。中期随着疫情控制后房企加大推盘、加快回笼资金,将带动库存再度上行。44)土地成交回落,供应量、溢价率回升。上周百城土地成交建面727万平,环比降30%,供应建面1640万平,环比升9%,成交溢价率15.4%,环比升6pct。疫情影响下,房企整体拿地将持续谨慎。对于在手现金充足房企,随着竞地对手的减少、加上地方财政压力加大带来的供地增加,疫情期间及疫情过后将是较好的低点拿地机会。

资本市场监测:本周房企境内发债201.2亿元、境外发债38亿美元,较上周分别增加115.9亿元、27.3亿美元。境内外发行利率处于2.1%-11.95%区间,其中富力地产发行利率较前次上升,其余可比发行利率均较前次下降,融资利率持续下行。本周集合信托发行178亿元、净融资36.7亿元,较上周分别增加47.6亿元、20.9亿元。由于2020年为房企偿债高峰期,叠加销售回款放缓,预计房企融资态度仍将保持积极。本周申万地产板块上涨6.3%,跑赢沪深300(+5.0%);当前地产板块PE(TTM)9.62倍,处于近五年18%分位。

风险提示:1)行业资金压力加大,中小房企资金链风险;2)房企大规模减值风险;3)板块毛利率下滑风险。