房地产行业：因城施策继续松绑，行业挑战与机遇并存

1.事件

近期,部分地区出台多项支持房企的行政审批和融资政策及土地市场政策。

2.我们的分析与判断

(一)政策预期中性或偏正向

我们对地产行业的总体判断:短期来看,房地产行业销售情况可能不理想,但是根据对过往股价、销售、政策走向的研究,影响股价走势的是政策预期,政策在2020年一季度至少是中性或者偏正向的。

(二)地方政策从三个层面给予房企支持

近期,部分城市出台了从行政审批、融资和土地供给层面给予房企多方位支持的政策。行政审批层面,各城市通过加强线上审批、加快运转效率等相关方式鼓励企业复工复产,维持稳定。融资层面,多地方政府要求银行不得盲目抽贷、断贷、压贷,有利于缓解房企资金面压力,不至于现金流出现较大危机。土地供给层面,上海、浙江、西安、无锡等地均提出土地出让金可以延期、分期缴纳,通过合理的土地市场政策调整,推动土地增量供应,盘活存量,有效缓解土地资源的空缺。

(三)疫情之下,行业挑战与机遇并存

受疫情的持续影响,部分房企将会存在销售回款速度变慢的风险,从而导致资金链稳定性受到考验。但同时,因为经济下行压力加大,房地产行业作为毋庸置疑的支柱产业依然将起到巨大的经济拉动作用,其作用不可忽视,地方政府的土地财政依赖性仍较强,未来财政支出要求大增,行业在土地市场将会迎来供给的快速上升从而带动地方政府土地收入的上升。这是所有房企的拿地的窗口期。

3.投资建议

房地产板块PE/PB分别低至8.5/1.3倍,处于历史低位;主流房企2020年PE低至6倍。地产板块具备较高的配置价值,当前板块估值低、分红比例较高,具备较强的吸引力,在当前的行业背景下,头部企业具有安全边际且内生性增长力更强,有望获得更好的表现。我们推荐:万科A(000002)。物业管理服务子板块独立性逐步提高,并且近期政策红利较多,值得投资者重点关注,我们推荐招商积余(001914)。

4.风险提示

疫情演变超出预期风险;房价大幅下跌风险。