地产行业周报：因城施策态势延续，央行重申“房住不炒”

本周观点:5年期以上LPR最新报价下调5bp,考虑22日央行副行长明确表示LPR下行基本不影响个人房贷利率,预计利率降幅有限,整体以稳为主。近期多地通过延缓土地出让金缴纳、调整预售条件等缓解房企经营及资金压力,21日河南省亦提出阶段性加大信贷支持;中央层面,央行货币政策执行报告重提不将房地产作为短期刺激手段、2020年金融市场工作会议明确保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。整体来看,新冠疫情致行业资金压力加大情形下,各地因城施策空间打开,但仍需在以稳为主大前提下进行。建议关注:1)融资占优、品牌认可度高、低估值的全国性龙头万科、保利、金地、招商等;2)业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。

政策环境监测:1)LPR如期下调,行业资金环境边际改善、以稳为主;2)苏州适度放宽预售条件,延长土地出让金缴纳时限。

市场运行监测:1)新房成交回升,短期仍然承压。本周新房成交环比升178%,但绝对量仍处低位;2020年大年初一至今日均成交584套,较2018年同期降88%。目前各地线下售楼依旧受阻,预计短期仍将对销售产生负面影响。2)刚需刚改(90-140平)成交占比收窄。1月16城商品住宅成交中,90-140平成交套数占比环比降9pct至59%。3)多地暂停线下销售,近期无新推房源。4)库存环比回落,中期或仍将上行。16城取证库存8884万平米,环比降0.02%。由于新冠疫情对短期销售推盘均有影响,预计短期库存将相对平稳,中期随着疫情控制后房企加大推盘、加快回笼资金,将带动库存再度上行。5)土地成交与溢价率回升,成交量仍处低位。上周百城土地成交建面847万平,环比增长23%,但绝对值仍处低位;百城溢价率16.5%,环比升3.9pct。受春节假期及新冠疫情影响,2020年以来土地供应、成交环同比均显著下降,预计随着疫情期间销售回款降低,房企整体拿地将持续谨慎。对于在手现金充足房企,随着竞地对手的减少、加上地方财政压力加大带来的供地增加,疫情期间及疫情过后将是较好的低点拿地机会。

资本市场监测:本周房企境内发债106.8亿元、境外发债18.5亿美元,较上周分别变化+77.4亿元、+15.5亿美元。境内外发行利率处于2.75%-12.5%区间,其中福建阳光集团发行利率较前次持平,其余可比发行利率均较前次下行。本周集合信托发行85亿元、净融资15.7亿元,较上周分别变化+40.8亿元、+111.8亿元。由于2020年为房企偿债高峰期,叠加销售回款放缓,预计房企融资态度将保持积极。本周申万地产板块涨0.2%,跑输沪深300;地产板块PE(TTM)9.24倍,绝对估值处于近五年10%的历史低位。

风险提示:1)行业资金压力加大,中小房企资金链风险;2)房企大规模减值风险;3)板块毛利率下滑风险。