房地产行业:多省市出台地产新政,稳复工、减租金、分期缴地价、减轻现金流压力

事件:2月12日晚上,多省市出台应对疫情地产新政,包括上海、浙江、西安、无锡等。

点评:

政策主要以稳定复工、稳地产上游、稳现金流为主,无锡力度最大。上海支持企业恢复生产和发展产业,及时回应和解决企业在生产经营中的问题需求,推进政策落地。浙江全力支持重点项目建设和企业复工复产,加快低效用地再开发,减少环节,拓展中小企业用地空间。西安大力推行网上审批服务,容缺办理相关规划许可手续。无锡政策最为全面,覆盖税收、信贷、资金监管、预售条件、费用减免等举措;对受疫情影响的房地产企业,可延期缴纳税费,信贷机构不得抽贷保护企业流动性。整体看,各地政府鼓励复工、稳定复工主要通过加强线上审批、加快运转效率、容缺办理相关手续等方式来推进。

土地出让金延期分期,变相融资改善,利好大中型房企。上海、浙江、西安、无锡均提出土地出让金可以延期、分期缴纳;土地出让金分期本质可视作“给开发商降首付”。在其他融资条件没有变动、销售降幅难以估计的情况下,本次政策更加利好资金实力强的大中型房企。同时无锡还颁布政策,因疫情影响施工建设的,申请预售时由原形象进度要求调整为按投资额计算,降低预售条件利于企业提高推盘速度、加速资金回流,有利于房企资金的盘活。

减免租金,减轻经营压力,中小企业受益颇多。上海免除疫情期间的用地费用;无锡提出对租赁房屋属于国有资产的中小企业,免收1-3月租金,同时对重大损失的长租公寓等企业还可申请纾困补助。浙江减免国有土地租金,疫情防控期内可暂缓交纳土地租金。多地通过减免疫情期间租金方式减轻企业经营压力,对中小企业现金流起到关键的输血作用,同时对于长租公寓在关键时刻进行纾困救助,利于推动住房租赁市场更为健康发展,利于稳妥实施租售并举的长效机制。

土地增量供应+存量盘活,调整监管要求推动短期供需平衡。上海、浙江、西安均对疫情期间土地市场平稳健康交易提出应对措施,上海、浙江强调要持续鼓励企业盘活存量在手资源,加快低效用地的开发,长期看有利于土地资源利用效率的持续提升;在土地交易方面,上海、西安均提出采用网上挂牌、成交的方式,通过增量供应+存量整合,有效缓解土地资源的短期空缺。同时,对于因疫情影响工程进度的项目,上海、浙江、西安、无锡均提出调整监管要求,放宽开竣工、投达产的时间约束,不计入违约期并不收取违约金。通过合理的政策调整推动市场产销矛盾锐减,供需相对平衡。

投资建议:疫情当前,地产行业短期承压,短期销售和开工停滞。地产行业对稳增长意义重大,行业政策环境迎来改善契机。2020年我们看好深耕一二线的龙头。A股推荐万科、保利地产、中南建设;H股推荐金地商置、旭辉控股集团、世茂房地产;此外还看好华夏幸福(稳投资、扩需求逻辑)。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。