地产行业周报:政策微调提估值,看好龙头房企表现

本周观点:近日,上海、无锡等多地政府陆续出台延缓房企土地出让金缴纳、调整预售条件等政策,反映当局缓解行业短期现金流压力、降低整体金融风险的决心;政治局常委会议也强调要将疫情影响降到最小,努力实现全年经济社会发展目标。考虑到受疫情影响、短期宏观经济下行压力进一步加大,仍需房地产发挥“压舱石”作用,预计后续因城施策、调控松动空间仍有望加大。尽管短期销售承压,但由于政策带来的估值弹性远大于销售带来的业绩弹性,依旧看好板块表现。建议关注:1)融资占优、品牌认可度高、低估值的全国性龙头万科、保利、金地、招商等;2)业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。

政策环境监测:1)上海、无锡等多地政府出台房地产支持政策;2)政治局常委会议:加大宏观政策调节力度,努力实现各项目标。

市场运行监测:1)新房成交回升,短期仍然承压。本周新房成交环比升119%,但绝对成交仍较低,仅成交3500套;2月日均成交环比1月降92%。目前各地线下售楼依旧受阻,预计短期仍将对销售产生负面影响。2)刚需刚改(90-140平)成交占比收窄。1月16城商品住宅成交中,90-140平成交套数占比环比降9pct至59%。3)多地暂停线下销售,近期无新推房源。4)库存环比回落,中期或仍将上行。本周16城取证库存8889万平米,环比降0.06%。由于新冠疫情对短期销售推盘均有影响,预计短期库存将相对平稳,中期随着疫情控制后房企加大推盘、加快回笼资金,将带动库存再度上行。5)土地成交与溢价率回升,绝对值仍处低位。上周百城土地成交建面146万平,环比增长173%,但绝对成交仍处低位。其中一二线占比57%,南京成交排名靠前;百城溢价率4.3%,环比升4.3pct。对于在手现金充足房企,随着竞地对手的减少、加上地方财政压力加大带来的供地增加,疫情期间及疫情过后将是较好的低点拿地机会。

资本市场监测:本周房企境内发债21亿元、境外发债3亿美元,较上周分别变化+14亿元、-1.1亿美元。境内外发行利率处于2.7%-6.875%区间,其中阳光城、建业地产发行利率较上次分别下降0.5pct、0.45pct。本周集合信托发行58.6亿元,净融资-81.8亿元,较上周分别变化-1亿元、-76亿元。由于2020年为房企偿债高峰期,叠加销售回款放缓,预计房企融资态度将保持积极。本周申万地产板块涨7.5%,跑赢沪深300;地产板块PE(TTM)9.2倍,低于沪深300的12.0倍,绝对估值处于近五年10%的历史低位。

风险提示:1)行业资金压力加大,中小房企资金链风险;2)房企大规模减值风险;3)板块毛利率下滑风险。