房地产行业2019数据分析及2020年新冠疫情敏感性测算：2020年房地产四维数据的“新冠”敏感性分析

新冠疫情突如其来,2003年SARS经验参考意义有限

新冠疫情突如其来,房企延长假期、推迟复工,暂停线下售楼,销售、新开工、施工、竣工等受到全方位影响。2003年SARS参考经验对判断情绪面变化有参考意义,但从整个房地产行业发展角度来考量,由于宏观经济背景变化较大(城镇化率、老龄化水平、居民杠杆率、政策支持力度等),SARS经验对判断“新冠”后房地产趋势的参考意义有限。

2019年房地产行业数据总结性分析

1)销售:总量下行,全国商品房销售金额约16万亿+6.5%;销售面积约17亿方-0.1%,销售均价约9310元/平+6.6%;结构分化,绝对量西部表现较强,趋势上东部边际趋稳;边际降速明显,12月商品房销售面积单月同比-1.7%,拖累全年增速转负至-0.1%;集中度持续提升,TOP100占比约73%;2)土地:成交总量回落,全国土地购置面积2.6亿方-11.4%,300城住宅土地成交建面约22亿方-7.3%;高能级城市韧性较强,一线保持双位数增长+11%,三四线双位数下降-12%。3)地产链:新开工面积22.7亿方+8.5%,连续4年提升,CAGR约10%;开工库存温和提升至29.4亿方,平均去化周期23.5个月;施工面积89.3亿方+8.7%,竣工面积9.6亿方+2.6%。4)投资:全年房地产投资额约13.2万亿元+9.9%,其中土地购置费4.2万亿元+14.5%,占比31.5%,比2018年提升1.5pc。

新冠疫情影响对2020年房地产行业数据敏感性测算

我们在2020年房地产开发投资策略预测数据的逻辑框架和数据基础上,以本次新冠疫情的影响时间和影响程度为敏感性指标变量进行敏感性测算。

关键假设包括:宏观政策并非总量大水漫灌,扶持对象注重结构,主力在于财政扩张,着重有针对性扶持中小企业和受疫情影响严重地区;维持“约束中求平衡,房住不炒是底线,因城施策防失速”的整体框架,为了避免宝贵信贷资源在“个体理性”中“自发”向房地产市场集中,从而抬高短端融资成本,房地产行业资金面管控将继续。

分类疫情影响假设下,我们测算2020年商品住宅销售金额同比下降5~11%,新开工面积同比下降9~11%,竣工面积同比增长2~7%,施工面积同比增长4~6%,房地产投资增速区间3~5%。

投资建议:推荐配置市值较大,流动性好的龙头地产

当前行业总量下行,竞争激烈,并购加速集中度提升,房企短期业绩表现和中长期盈利增长加剧分化。龙头房企收入端弹性确定,业绩增速相对稳定,估值具有较强防御性,股息率具备吸引力。推荐市值较大,股票流动性较好,基本面明确,现金流安全边际高,业绩确定性较强,具备持续投融资优势的房企,推荐A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团;H股的万科企业、融创中国、中国金茂、华润置地。

风险分析:新冠疫情影响严重程度和延续时间存在不确定,不排除疫情影响大幅超出预期的可能;国内宏观经济增速放缓或超预期,或导致就业情况恶化,居民薪资缩水及家庭可支配收入下降,影响购房需求及按揭偿还;房企将迎来债务到期高峰,中小房企信用风险提升。