房地产行业1月行业动态报告：新冠疫情对行业造成短期冲击，关注中长期政策走势

新冠疫情对行业的短期冲击不改变长期趋势。由于当前与2003年SARS期间经济与行业所处的周期位置和政策背景差异较大,新冠疫情对行业的短期冲击大概率大于2003年,但短期冲击不改长期趋势,房地产需求可能延后但不会消失。疫情冲击使我国经济和地产行业稳态局面被打破,对此后续政策的弹性有望扩大。

预计今年开发投资增速前低后高。今年的新冠疫情将给第一季度地产的销售、投资带来压力,我们预计1-2月地产开发投资大概率同比下滑10%左右,一季度下滑5%左右,我们下调对2020年销售金额增速的判断至-2%--1%(原1%-2%)。

19Q4公募基金对房地产板块超配,偏好现金流稳定、业绩增速较高的优质房企。1)2019年Q4基金房地产持仓总市值为548.56亿元,环比增加60.94%,实现仓位近一年以来首次回升;2)Q4基金对房地产板块为超配,超配比例为1.2%;3)Q4基金房地产集中度为97.3%,较上季度增加0.5个百分点,刷新2010年以来新高;4)公募基金偏好现金流稳定、业绩增速较高的优质房企。

2019年主流地产公司业绩普遍高增。从发布业绩预告的地产公司的业绩来看,房企业绩差距较大,存在明显的分化趋势,主流地产公司的业绩普遍高增。截至目前房地产板块公告年报业绩的有62家,其中46家预告盈利,16家预告亏损,具体来看预告盈利的46家,38家预告盈利同比上升,8家预告盈利同比下降。

目前房地产行业市盈率处于历史底部区域,修复空间较大。截止到2020年2月7号,房地产行业PE(TTM)为8.1X,全部A股PE(TTM)为14.7X,地产行业估值相对全部A股折价44.9%,当前估值已处于历史最低水平。

投资建议:新冠疫情造成短期冲击但不影响长期趋势,房地产需求会相应延后而不会消失,总体负面影响可控。四季度以来的行业稳态被打破,后续政策逆周期调控力度加大可期。目前板块估值处于历史底部区域,四季度公募基金仓位上升打开了地产股估值修复的空间,政策改善后将行业将迎来新一波估值修复。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产(600048),销售增速高于行业平均,业绩释放较充分的阳光城(000671)。