房地产行业国家统计局12月份行业数据跟踪:2019年销售平稳收官,竣工增速如期回正

1、2019年销售韧性较强,预计2020年销售同比增速1-2%。2019年1-12月,商品房销售面积累计同比下降0.1%,销售金额累计同比增长6.5%。2019年全年销售韧性较强,原因主要有以下两点:1)房企在资金面趋紧的情况下加大促销和推盘力度,以价换量促回款;2)2019年下半年基数较低。虽然2019年销售表现出较强的韧性,但长期来看市场销售缓步下行趋势未变,拿地减少导致开工不足或将逐步显现,销售端压力加大,我们预计2020年销售金额同比增速1-2%。

2、2019年全年土地市场总体低迷。2019年1-12月土地购置面积累计同比下降11.4%,土地成交价款累计同比增速为-8.7%。2019年土地市场总体低迷,在销售预期转弱的背景下房企拿地较为谨慎。展望2020年,在销售端压力较大、房价稳定的背景下,房企拿地动力不足,土地市场或仍呈现低迷局面。

3、2019年新开工和施工超预期,2020年竣工将继续修复。2019年新开工和施工增速超市场预期,主要由于在库存低位和融资趋紧双重影响下,房企加快开工促回款,并且2019年较强的复工也对施工形成支撑。展望2020年,新开工和施工增速或逐步回落,一方面由于销售端存在压力,房企开工意愿有所减弱;另一方面,房企2019年拿地减少,土地储备不足将制约了新开工的进度,我们预计2020年新开工面积增速为3%左右。1-12月竣工累计同比增速为2.6%,竣工面积持续修复,我们预计2020年竣工面积增速6-8%,在竣工面积大幅回升的驱动下,物业公司业绩的确定性将增强。

4、2019年开发投资超预期,预计2020年增速6-8%。2019年1-12月,全国房地产开发投资同比增长9.9%,增速较1-11月下降0.3pct,开发投资如期回落,符合我们一直以来的判断。2020年从影响房地产开发投资的两大因素来看,预计土地购置费在1-2季度平稳探底,建安费用增长放缓,两个因素影响叠加下2020年房地产开发投资增速将继续缓步下行。我们在综合考虑了宏观经济、城镇化率、货币政策以及因城施策等因素下,预计2020年房地产投资增速6-8%。

5、房企资金面稳中向好,2020年融资端或迎来边际改善。房企到位资金同比增长7.6%,较1-11月上升0.6pct。数据上看,房企资金面稳中向好,2019年三季度是房企融资环境最紧时期,随着2020年融资环境边际改善,房企资金压力或得到一定的缓解,预计后续高信用、企业自身筹款能力强的优质房企有望受益。

6、投资建议:我们继续看好地产板块的估值修复行情。从基本面上看,行业整体运行稳定,前期政策调控效果较好,“三稳”目标基本实现,政策环境边际改善;估值方面,板块估值仍处于历史低位,有较大的修复空间;基金仓位方面,公募基金对房地产板块持仓已经连续三个季度下降,具备反弹空间。行业基本面平稳,政策边际改善,估值和仓位处于低位,以上将逐步催化地产板块的估值修复行情。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产(600048),销售增速高于行业平均,业绩释放较充分的阳光城(000671)。

7、风险提示:市场销售超预期下行,政策调控加码。