投资增速延续回落,建安支撑2020年增长:2019年全国房地产投资同比增长9.9%,增速较前11月下降0.3个百分点;12月单月投资同比增长7.3%,较11月下降1.1个百分点。分区域看,东部、中部、东北部地区全年投资增速较前11月分别下降0.6、0.1、0.7个百分点,仅西部上升0.8个百分点。我们判断单月增速回落与土地购置费下行有关。考虑到土地购置费增速将继续回落,预计2020年投资增速仍将延续下行,但由于新开工面积绝对值超过竣工,施工面积增长将对投资形成支撑,预计全年投资增长5%以上。
销售增速如期回落,2020年料将稳中趋降:2019年全国商品房销售面积同比减少0.1%,增速较前11月下降0.3个百分点;销售额同比增长6.5%,增速下降0.8个百分点。12月单月销售面积同比下降1.7%,7月以来首次负增长(11月为同比增长1.1%),其中东部、中部、东北部均同比下降。我们判断销售增速回落,一方面由于四季度楼市已明显降温,销售去化下行,另一方面因大中型房企业绩完成度较高(2019年整体完成率107%),12月推盘及备案放缓,百强房企单月市占率环比降12.0个百分点至40.3%。展望全年,楼市大概率延续调整趋势,一二线城市由于已历经调整,加上因城施策带来政策托底,预计延续平稳;三四线供应增加、需求萎缩,加上此前未有明显调整,量价均将面临较大压力,预计2020年全国销售面积同比降3%。
单月新开工有所反弹,中期仍将承压:2019年新开工同比增长8.5%,较前11月下降0.1个百分点;12月单月同比增长7.4%,较11月(-2.9%)有所反弹。考虑10月、11月新开工合计同比增长8.7%,12月新开工仍呈下降趋势。中期来看,我们延续新开工稳中趋降判断,主要由于:1)尽管当前三四线楼市仍呈现韧性,但已步入降温调整通道,将逐步传递到开工端;2)随着去化率下行,库存累积将逐步影响房企开工热情;3)资金端调控仍旧偏紧,当销售回款无法覆盖达到预售条件前的建安开工投入,房企开工热情亦将下降。预计2020年新开工仍将延续回落,但考虑到当前库存仍相对较低、因城施策带来政策腾挪空间,全年仍将保持微幅增长。
年末补库存力度加大,竣工大幅提速:2019年全国土地购置面积同比下降11.4%,降幅较前11月收窄2.8个百分点;12月百城土地成交溢价率9.3%,较11月增长1.0个百分点,连续三个月上行。销售持续呈 现韧性,叠加年末政府推地增加,房企补库存力度加大。考虑基数逐步下行,预计土地购置面积降幅将继续收窄,土地市场整体有望维持平稳。2019年商品房竣工面积同比增长2.6%,前11月为下降4.5%;12月单月竣工同比增长20.2%,较11月上升18.4个百分点,竣工大幅提速。考虑2016年至今期房销售持续上升,交房刚性背景下2020年竣工有望延续回升。
到位资金增速回升,按揭利率止升回跌:2019年房企整体到位资金同比增长7.6%,增速较前11月提高0.6个百分点。其中,定金及预收款增速上升0.7个百分点至10.7%,个人按揭贷款增速上升1.2个百分点至15.1%,国内贷款因融资端政策偏紧,增速降低0.4个百分点至5.1%。受11月五年期LPR下降5BP影响,12月全国首套房贷利率下降0.1个百分点至5.52%,结束连续5个月上升。结合近期房企债券发行增加、个别公司海外再融资获批,房地产融资端略有缓和。但考虑1月4号银保监重申防止资金违规流入房地产、16号央行提出继续严控房地产在信贷资源中的占比,预计2020年行业资金面仍相对偏紧。
投资建议:展望2020年,预计投资及销售增速均将稳中趋降,尽管行业基本面承压,但在以“稳”为主、因城施策的背景下,政策存在托底空间,同时板块估值已处于历史低位、股息率亦具备吸引力,当前位置地产股易涨难跌,攻守兼备、性价比持续凸显,板块弹性仍取决于政策与基本面的博弈。短期来看,主流房企无论估值、持仓、股息率均具有吸引力,关注岁末年初估值切换及政策博弈的机会,以低估值龙头(万科、保利、金地等)及业绩高增的二线弹性标的(中南、阳光城等)为主;中期随着政策微调、货币端发力,楼市有望逐步走稳,关注流动性宽松可能带来的“资产荒”配置机会。
风险提示:1)当前市场销售难度整体加大,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险;3)当前行业资金面从紧,而楼市销售难度明显加大,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。
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