招商积余：业绩基本符合预期，预计中航物业净利率正逐步修复

公司披露2019年度业绩预告,报告期内公司完成重大资产重组,通过发行股份购买招商局蛇口工业区控股股份有限公司、深圳招商房地产有限公司合计持有的招商局物业管理有限公司100%股权。报告期内公司预计实现归属于上市公司股东的净利润约2.6-3.1亿元,中位数为2.85亿元,本报告期归属于上市公司股东的净利润数据合并了招商物业2019年12月的经营数据。

剔除非经常性损益后,业绩基本符合预期。本期归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少5.47-5.97亿元,同比下降64%-70%,原因是因为上年同期确认了来源于房地产项目转让的12.4亿元投资收益以及投资性房地产公允价值变动等非经常性损益。考虑到2019年中报时公司楼宇工程、服务业及其他合计贡献600万元净利润,房地产开发经营贡献净利润亏损2463万元,上半年招商物业的净利润为8213万元,因此我们认为中航物业依旧贡献了公司绝大多数净利润,同时2019年中航物业的净利率已较2018年的4.4%有明显提升,管理提效带来的利润修复已初有所体现。

市场拓展步伐不减,增量储备面积可观。四季度以来,公司延续了前三季度的强劲拓展态势,先后获取了交通银行厦门分行、中国人民解放军火箭军工程大学、清华大学、济南国际机场航站楼等重大项目,不仅项目数量众多,同时横跨非住宅物业领域的多种业态。与此同时,公司的关联方招商蛇口2019年全年实现签约销售面积1169万平米,同比大幅增长41.35%,为公司带来可观的增量储备面积。维持公司买入评级,我们预计公司2019-21年归母净利润分别为2.75、6.78、9.67亿元,由于2019年业绩仅并表了招商物业12月经营数据,故对公司2019年盈利预测进行调整,并非下调原有盈利预期;此外,考虑2020年招商物业将完整并表,我们预测公司2020、21年物业板块的净利润分别为6.55、9.23亿元。预计公司2019-21年EPS分别为0.26、0.64、0.91元,对应的PE分别为78.7、32.0、22.4倍。

风险提示:利润修复不及预期。