地产业周报:央行严控新增涉房信贷,各地因城施策持续演绎

本周观点:2019年投资开工延续高增长,销售绝对值仍处于历史高位,楼市降温及资金偏紧背景下,预计2020年投资、开工增速均面临回调压力,但在因城施策托底背景下,仍有望维持正增长。本周央行强调继续严控房地产在新增信贷资源上的占比,结合银保监重申防止资金违规流入房地产,尽管近期房企债券发行增加、个别公司海外再融资获批,行业融资端略有缓和,但预计2020年地产资金面仍将相对偏紧。本周衡阳调低住房公积金贷款最低首付比例,各地因城施策继续演绎。当前地产板块业绩增长确定、低估值、低持仓、高股息率,安全边际明显,已公布年度业绩快报的保利、绿地均呈现业绩高增,建议关注:1)低估值龙头及高股息率个股万科、保利、金地、招商等;2)业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。

行业动态:1)央行金融市场司司长:继续严控房地产在新增信贷资源上的占比;2)新房房价环比涨幅略扩大,二手房持平;3)衡阳调低住房公积金贷款最低首付比例。

楼市动态:1)新房成交下行,市场延续调整。本周新房成交环比降1%,二手房环比升1%。随着多地政策微调,预计核心城市趋于稳定;三四线在供给增加、需求透支背景下量价仍将面临调整压力。2)库存环比回落,中期或仍将上行。16城取证库存8944万平米,环比降0.21%。资金端调控偏紧情形下,加大推盘、加快回笼资金成为房企最优选择,将带动中期库存缓慢上行。3)推盘节奏放缓,去化率持平。上周重点城市新推房源7827套,环比降29.9%;开盘去化率64%,环比持平。考虑到加大推盘为房企最优选择而需求承压,去化率后续将面临压力。4)挂牌量环比下降,市场情绪仍偏谨慎。18城二手房挂牌114万套,环比降0.3%。楼市降温情形下二手房挂牌量维持较高水平,反映市场对后市仍较为谨慎。5)土地成交面积回落、溢价率回升。上周百城土地成交1699万平米,环比降42.2%;溢价率15.5%,环比升5.5个百分点。

投融资动态:根据Wind统计,本周房企境内发债141亿元、境外发债79.2亿美元,环比分别降4.2%、升699.5%。境内外发行利率处于2.98%-12.95%区间,其中宝龙、龙湖、北辰实业、金辉、碧桂园、华夏幸福、海门保障房建设投资较前次下降,远洋较前次持平。由于2020年为房企偿债高峰期,楼市回归平稳背景下,预计房企融资态度将保持积极。

风险提示:1)当前市场销售难度整体加大,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)2016年起因楼市火爆、地价持续上升,随后各地限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险;3)当前销售难度整体加大,后续楼市若超预期降温,部分偿债压力较大房企将面临资金链断裂风险。