房地产行业信用债月度观察(2020.1):地产销售负增,竣工面积同比增速回正

地产销售负增,竣工面积同比增速回正 商品房销售数据较为清淡。 2019年 1-12月,商品房销售面积同比负增, 增长率为-0.1%,同时商品房销售额累计同比增速亦有所下滑。 在开发资金 来源中, 与销售数据相关的“定金及预收款”、“个人按揭贷款” 等科目 的同比增速维持高位, 2019年 1-12月的累计同比分别为 10.7%、 15.1% 房屋新开工面积同比增速回落,竣工面积同比增速回正。 2019年 1-12月 房屋新开工面积同比回落,增速较前 11个月回落 0.1个百分点至 8.5%, 施工面积同比增速仍维持在 8.7%。竣工面积同比增速回正,前 12个月累 计同比 2.6%。 2019年 1-12月, 土地购置面积、土地成交价款同比负增, 但同比增速降 幅有所收窄,土地市场依然偏冷。 2019年 1-12月土地购置面积累计同比 -11.4%,相比于前 11个月降幅收窄了 2.8个百分点,土地成交价款的同比 降幅则收窄 4.3个百分点至-8.7%。 对于部分逆周期拿地的房企而言, 202年上半年或是拿地时机。 但若是土地购置面积持续回落,或导致发行人的 存货货值减少,陷入无存货持续开发销售用以回笼资金的困境。 开发投资到位资金增速回升,国内贷款同比增速进一步下滑,外部融资依 然偏紧。 2019年 1-12月开发投资资金累计同比增长 7.6%,较前 11个月 增速上升了 0.6个百分点,其中国内贷款同比增速进一步放缓。2019年 1-1月份国内贷款同比增速 5.1%,相较于前 11个月回落 0.4个百分点,外部 融资依然偏紧。 发债主体月度信用观察 2019年 12月,地产发债主体全月共发行债券 110.63亿元,当月偿还量为 182.91亿元,债券净融资额为-72.28亿元,净融资额为负。从未来半年的 到期分布来看,地产发债主体偿债压力集中于 2020年 4月和 7月,按照回 售日 50%的回售量计, 上述两个月的应偿还量分别为 308.35亿元和 517.3亿元。 2019年 12月, AAA、 AA+和 AA 等三个的级别地产信用利差相较于上月 均有所走阔。 相比于 2019年 11月 29日, 12月 27日 AAA、 AA+和 A 级房地产信用利差分别上行 11.53、 28.62、 33.69bp。而进入 2020年以来 AAA 和 AA+级别的地产信用利差收窄, AA 级地产利差仍走阔。 永续债信用利差方面, 相较于 11月底, 12月底 AAA 级、 AA+级房地产永 续债信用利差均走阔。 相比于 2019年 11月 29日, 12月 27日 AAA、 AA 级房地产永续债信用利差分别上行 11.37、 8.75bp。 风险提示 融资偏紧的背景下,需要关注外部融资依赖度较高的企业的资金链情况; 此外,逆势扩张或将导致风险累积,警惕自 2015年以来杠杆率不断攀升 投资激进的主体。