光大房地产行业流动性跟踪报告(2019年12月):2019年居民中长贷按季投放平稳,2020年初多因素利好房企海外发债

居民中长贷按季投放平稳,房贷利率随LPR环比回落

2019年12月新增居民中长贷同比多增1745亿元(+56.7%),2019年Q1、Q2、Q3、Q4新增居民中长贷分别为1.38、1.37、1.39、1.31万亿,季度新增规模趋于稳定,显示短期内银行按揭投放节奏平稳。

全年来看,2019年居民部门新增信贷7.43万亿,同比微增1.0%,规模基本保持平稳,长短结构变化。严控信用卡/消费贷资金违规流入房地产市场,居民短贷和中长贷此消彼长,2019全年新增居民短贷1.98万亿,同比下降17.8%,全年新增居民中长贷5.45万亿,同比增长10.1%。2019年11月20日,5年期LPR首降(由4.85%降至4.80%)。融360数据显示,2019年12月全国首套、二套房贷利率环比微降1BP,一线城市北京首套房贷利率环比降4BP,上海环比降3BP,深圳环比降2BP,广州环比升1BP。

展望2020年,我们预计新增房贷利率将随社会实际利率下行而略有回落,银行按揭投放将整体保持“量价基本平稳”的态势。

2019全年房企境内外净融资4872亿,2020年初多因素利好海外发债2019年12月房企债券融资明显降温,境内外合计发债592亿元,同比下降42%,环比下降45%,单月净融资69亿元(11月为724亿元)。2019年全年房企境内外合计发债1.1万亿,同比增长13%;全年净融资规模约4872亿元,其中1-6月净融资3254亿元,占比达到67%。

2020年初以来,得益于宏观流动性改善、贸易谈判取得阶段性进展、人民币汇率升值,多因素利好房企海外发债。Wind数据显示,截止2020年1月15日,已有26笔美元债获得定价,共涉及计划发行规模约92亿美元。从成本来看,MarkitiBoxx亚洲中资美元房地产高收益债券指数年初至今涨幅达1.5%,大中型民营房企新发债票面利率普遍较2019年水平有所下降。

1月10日,融创新发行5年期5.4亿美元债,票面利率仅为6.5%,较2019年11月发债下降约100BP;1月14日,碧桂园新发行7年期5.5亿美元债、10年期4.5亿美元债,票面利率分别为5.125%、5.625%,较2019年9月发债下降约60-100BP。

投资建议

当前行业窄通道紧平衡,基本面平稳下行,价格趋弱,短期调控边际压力减轻。供给侧改革过程中,行业集中度持续提升,房企短期业绩兑现和中长期盈利持续性都将加剧分化。龙头房企业绩增长确定性较高,估值具有较强防御性,股息率收益相对明显,在全球经济下行,流动性宽松和“资产荒”的情况下,对于考核周期较长的大资金具备配置吸引力。建议关注A股的招保万金和H股的融创中国和中国金茂。同时考虑到全球流动性宽松和无风险利率缓步下行有利于存量物业价值重估,建议关注陆家嘴和华润置地。

风险分析

行业持续调控,整体销售、投资增速下行超预期;前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线楼市存回调压力;还款高峰来临,部分中小型房企信用风险抬升。