保利地产：净利增速创10年新高，竣工加速业绩充分释放

竣工加速高毛利项目结算提升,归母净利增速创10年新高。根据公司业绩快报,2019年公司预计实现营收2355.40亿元,同比增长21.07%,预计实现营业利润503.14亿元,同比增长41.36%,预计实现归母净利润265.69亿元,同比增长40.55%,预计ROE18.81%,同比提升2.18个百分点。公司归母净利润增速创下近十年最高值,原因一方面是公司结算意愿充沛,2019前3季度公司竣工面积同比增长47%,竣工加速推动结算规模高增,另一方面,结算结构改善高毛利项目结算占比提升,2019年前三季度公司整体毛利率为35.9%,较2018年底提升3.4个百分点。从公司项目表进度推测,公司高毛利项目已经进入结转高峰期,截止2019Q3,公司预收款项达3829亿元,公司业绩有望保持稳健增长。

布局优异销售稳增,规模稳居行业前五。公司2019年实现销售金额4618.48亿元,同比增长14.09%;实现销售面积3123.12万方,同比增长12.91%;实现销售均价14788元/平,同比提升1.0%,销售增速有所放缓但仍然保持稳定增长。考虑到公司项目布局主要位于一二线城市且可售资源充沛,预计2020年公司销售仍有望保持稳健增长。

全年拿地相对谨慎,12月拿地力度回升。公司2019年全年新增拿地项目127个,新增土储2681万方,同比下降12.9%,拿地金额1553亿元,同比下降19%。拿地金额/销售金额为34%,拿地力度有所减弱。虽然全年来看公司拿地力度不高,但2019年12月公司拿地力度明显回升,单月新获取28个项目,总地价支出超过之前3月总和。截至2019年中报,公司拥有待开发土储7618万方,其中一二线土储占比60%以上,土储资源充足。

公司业绩高增,销售稳健增长,子公司保利物业H股成功上市,受到投资者高度认可,为物管行业龙头,发展前景看好。维持公司买入评级,基于公司业绩快报大超预期,上调公司2019、20、21年EPS至2.26、2.58、2.88元,对应PE分别为7.1、6.2、5.6倍。

风险提示:调控政策放松不及预期、市场超预期下行。