地产行业周报：百强销售增速放缓，银保监防资金违规入楼市

本周观点: 克而瑞公布百强房企销售面积 2019年同比增长 13%, 12月单月同比降 2.9%, 增速较 11月降 24.9个百分点,市场调整压力持续显现,需求提前释放情形下, 2020年楼市料将延续调整。 本周银保监发文指出落实“房住不炒”定位, 防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长,推动房地产市场健康稳定发展。 随着房企销售及回款压力加大,债务到期压力上升, 2020年融资政策有望边际改善,但类似前端融资等管控预计难以松动,整体资金状况难现 2019年年初宽松。 当前地产板块业绩增长确定、低估值、低持仓、高股息率,安全边际明显;叠加多地政策微调、 12月房贷利率回落、 个别公司海外再融资获批,政策端缓和亦有望提升板块估值。建议积极关注: 1)低估值龙头及高股息率个股万科、保利、金地、招商等; 2)业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。

行业动态: 1)百强房企拿地增长近 2成,土地继续向头部房企集中; 2)银保监会:落实“房住不炒”,防止资金违规流入房地产; 3)重庆按规定调高主城区高档住房房产税起征点。

楼市动态: 1)成交整体下行,市场延续调整。 本周新房成交环比降 9%,二手房环比降 23%。随着多地政策微调,预计核心城市趋于稳定;三四线在供给增加、需求透支背景下量价仍将面临调整压力。 2)库存环比回落,中期或仍将上行。 16城取证库存 8961万平米,环比降 1.6%。资金端调控偏紧情形下,加大推盘、加快回笼资金成为房企最优选择,将带动中期库存缓慢上行。 3)推盘节奏加快,去化率基本平稳。 上周重点城市新推房源 1.9万套,环比升 14.2%;开盘去化率 70%,环比基本持平。考虑到供应量较大而需求承压,去化率后续将面临压力。 4)挂牌量环比下跌,市场情绪仍偏谨慎。 19城二手房挂牌 116万套,环比降 7.1%。楼市降温情形下二手房挂牌量维持较高水平,或反映市场对后市仍较为谨慎。 5)土地成交面积回落、溢价率回升。 百城土地成交 2323万平米,环比降15.6%;溢价率 12.1%,环比升 5.5个百分点;其中潍坊成交靠前。考虑销售承压、资金端偏紧且多地土拍政策严格,后续土地市场仍将相对平稳。

投融资动态: 根据 Wind 统计,房企境内发债 47亿元,环比升 19.3%,无境外发债。发行利率处于 3.09%-6.5%区间,其中福建阳光集团发行利率较前次下降。由于 2020年为房企偿债高峰期,楼市回归平稳背景下,预计房企融资态度将保持积极。

风险提示: 1) 当前市场销售难度整体加大,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,后续量价均面临较大压力,未来或存在三四线超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险; 2)2016年起因楼市火爆、 地价持续上升,随后各地限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险; 3) 当前销售难度整体加大, 后续楼市若超预期降温,部分偿债压力较大房企将面临资金链断裂风险。