房地产行业2020年1月投资策略：坚定看好优势地产股

投资组合回顾及1月组合推荐

我们2019年12月7日发布的2020年策略《此情可待》中首推标的为:中南建设、阳光城、金科,自报告发布至今,中南建设、阳光城、金科分别上涨16%、13.3%、11.4%,分别跑赢沪深300达10.3、7.6、5.7个百分点,分别跑赢申万房地产指数7.2、4.5、2.6个百分点。2020年1月继续推荐组合:中南建设、阳光城(融资成本下行背景下具备高弹性)。

行业动态跟踪

11月以来,楼市总体仍呈现较强的韧性,根据中国指数研究院数据,2019年11月,一线城市新房、二手房成交量仍呈增长态势;二线城市分化明显。土地市场相对平稳,百城土地流拍率小幅攀升后回落、土地溢价率回落后维持在稳定水平。2019年4季度,房地产政策开始露出“放松”迹象:媒体频频出现部分城市放宽政策鼓励人才购房的新闻报道;深圳放松“限价”促进一手房成交、提升“豪宅线”促进二手房成交、取消商务公寓“只租不售”;佛山、深汕合作区放松限购;货币政策继续放松。

公司动态跟踪

根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告,2019年,TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TO30房企销售额增速分别为6.6%、10.1%、12.9%、16.4%、16.2%;第二梯队房企受益于布局城市楼市回暖,表现更优。

板块表现及估值

自2020年策略《此情可待》发布至今申万房地产指数涨幅为8.8%,跑赢沪深300达3.1个百分点,在28个行业中排第7名;根据主流卖方研究机构对房地产板块53只地产股2020年归母净利润的Wind一致预期,以2020年1月3日收盘价计算,板块2020年动态PE为6.6倍,较2018年10月18日的底部估值水平低了3.4%,创下历史新低。

投资建议及行业评级

预计2020年政策、舆论对房地产行业更为客观、理性、务实、友善,优势地产股有望迎来“基本面+政策面”双面改善相叠加的窗口期。预计2020年板块涨幅的相对排名较2019年要显著靠前、优势地产股股价将震荡向上,在震荡向上过程中向下回撤的幅度不会像2019年那么大,持股体验会好于2019年。行情初期将表现为小步慢走、两步一回头,在市场对CPI回落形成较一致预期之后,行情有望加速,在市场对CPI回落形成较一致预期之后,行情有望加速。我们维持行业“超配”评级,2020年1月组合如前述,其他品种见正文。

风险

市场的风险及研究框架的风险。