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地产行业周报:两办放宽落户限制,存量房贷换锚LPR

来源:平安证券 作者:杨侃 2019-12-30 00:00:00
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本周观点:本周住建部工作会议再次强调“三稳”、保持房地产市场平稳健康发展,在市场下行压力加大的背景下,预计2020年政策面有望从过紧回归平衡;同时中办、国办联合出台《意见》放宽落户政策,有助于提振城镇住宅需求,促进房地产市场稳定。当前地产板块业绩增长确定、低估值、低持仓、高股息率,安全边际明显;叠加多地政策微调、5年期LPR下调、个别公司海外再融资获批,政策端缓和亦有望提升板块估值。建议积极关注:1)低估值龙头及高股息率个股万科、保利、金地、招商等;2)业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。

行业动态:1)住建部定调2020年楼市:坚持“稳”字当头,保持房地产市场平稳健康发展;2)中央全面取消城区常住人口300万以下城市落户限制;3)央行:存量浮动利率贷款定价基准转为LPR。

楼市动态:1)新房成交上行,整体延续稳定。本周新房成交环比升11%,二手房环比降18%。随着多地政策微调,预计核心城市整体将趋于稳定;三四线在供给增加、需求透支背景下量价仍将面临调整压力。2)库存环比微升,中期或仍将上行。16城取证库存9123万平米,环比升0.47%。资金端调控偏紧情形下,加大推盘、加快回笼资金成为房企最优选择,将带动中期库存缓慢上行。3)推盘节奏加快,去化率上升。上周重点城市新推房源1.7万套,环比升1.5%;开盘去化率70%,环比升10个百分点。考虑到供应增加而需求承压,去化率后续将面临压力。4)挂牌量持续上行,市场情绪仍偏谨慎。19城二手房挂牌125万套,环比升0.1%。楼市降温情形下挂牌量持续上升,或反映市场对后市仍较为谨慎。5)土地成交面积与溢价率回落。上周百城土地成交2216万平米,环比降7.5%;溢价率7.0%,环比降1.6个百分点;其中武汉成交靠前。考虑销售承压、资金端偏紧且多地土拍政策严格,后续土地市场仍将相对平稳。

投融资动态:根据Wind统计,本周房企境内发债39.4亿元,环比降40.4%,无境外发债;发行利率处于3.38%-7.5%区间,其中泛海控股、沛县城投发行利率分别较前次持平、下降。由于2019-2020年为房企偿债高峰期,楼市回归平稳背景下,预计房企融资态度将保持积极。

风险提示:1)当前市场销售难度整体加大,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,后续量价均面临较大压力,未来或存在三四线超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)2016年起因楼市火爆、地价持续上升,随后各地限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险;3)当前销售难度整体加大,后续楼市若超预期降温,部分偿债压力较大房企将面临资金链断裂风险。





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