地产行业2020年度策略:稳健前行分化延续,关注多元化机会

政策端:调控政策难紧趋松,因城施策深化落地。2020年在以“确保经济平稳运行”为主基调的宏观政策下,“房住不炒”及长效机制的深化落地仍为政策主线,保持“稳地价、稳房价、稳预期”的目标不动摇;但在经济、投资及财政等多方面增速下滑的压力下,“一城一策”被给予更大肯定,将与“房住不炒”相辅相成,成为长期房地产调控的导向政策。伴随城镇化进程推进,结构性分化会愈加显著,户籍政策放松推动人口流动性,推出人才新政的城市获得发展先机。人口流向大城市及以大城市为中心的都市圈进程仍处于起步阶段,日后城镇化率的提升速度随将放缓,但人口向都市圈聚集,大城市化率的提升空间仍很大。

销售端:一二线需求持续释放,棚改力度或超预期。2019年以来,全国楼市降温明显,多月销售面积同比负增长。三季度以来,伴随房企加快推盘,以及部分城市调控政策结构性松绑,销售企稳回升,前10月累计销售面积增速0.1%,年内首次回正。展望2020年,我们认为1)由于房企以价换量、加速推盘的边际作用递减,20年全年销售面积将同比下降;2)棚改力度或超预期,三四线成交韧性强劲;3)一二线城市需求持续释放叠加预期改善,成交改善持续性较强,20年仍将优于大市;4)结构上看,龙头房企有拿地及融资等多重优势,行业集中度将进一步提升。

供给端:投资增速预计回落,竣工反弹可持续。2019年房地产开发投资仍维持高位,但在年中见顶回落,预计伴随新开工及拿地增速放缓,整体投资增速缓慢下降趋势仍将持续。值得注意的是,10月竣工面积同比上升19.2%,创三年来新高,符合我们前期对于竣工回暖的判断。展望2020年,考虑到19年拿地减少导致新开工、施工增速下滑,土地购置费预计下降等因素,我们预计2020年投资额增速下降至6%。

公司端:行业集中度提升逻辑不变,积极推荐龙头。今年TOP 30房企的销售规模占比已过半,随着行业整合进入深水区,我们认为龙头房企的市占率将进一步提升。从估值来看,当前地产板块整体无论绝对估值还是相对估值均处于历史低位,业绩保障度创十年新高,预计2020年板块持仓比例将提升。

重点推荐

龙头房企:推荐万科A、保利地产、招商蛇口;

区域房企:推荐华夏幸福、荣盛发展,关注华发股份、金科股份;

高成长性企业:推荐我爱我家、关注阳光城、中南建设。

评级面临的主要风险

行业调控政策及融资政策超预期收紧。

部分房企经营风险。