宏观经济报告：美国房地产市场的企稳回升意味着什么

一、美国房地产市场的企稳回升意味着什么?

美国10月新屋开工较上月有所回升。美国中西部,南部和西部地区的单独住宅以及多户住宅开工数有所改善,而东北地区开工数的持续低迷抵消了部分贡献。

美国10月成屋销售低于预期但高于前值。10月份的现房销售在中西部和南部地区上升,另外地区中位数价格均同比上涨,西部地区涨幅最大。

最近几个月抵押贷款利率的下降为房地产市场上涨提供了动力。抵押贷款利率下降和健康的就业市场在最近几个月为房地产市场提供了帮助。根据Wind数据,截至2019年11月22日当周,美国30年期抵押贷款固定利率为3.66%,远低于上年同期的4.81%。

但房屋库存短缺抬升住房价格仍是房地产市场是否能够持续回暖的一个阻碍。由于土地短缺和高昂的建筑成本限制了房屋建设,年初至今房屋开工量仍下降了0.6%,库存的缺乏比工资增长更快地推动了价格的上涨,导致支付能力仍旧疲软。尽管10月房屋销量增加,但美国的房屋库存却出现了急剧下降。消费者买房意愿仍然低于去年同期。

美国房地产市场的持续好转难以改变四季度美国经济增速进一步放缓的趋势。由于私人住宅投资占美国GDP的比重仅3.8%左右,这意味着即使房地产市场率先回暖,房地产投资将继续上行,但在消费者支出降温以及商业投资和制造业持续疲软的情况下,叠加劳动力市场的约束正在阻碍该行业实现更显著的增长,房地产对美国经济的提振有限,难以扭转四季度美国经济进一步放缓的趋势。

但美国私人投资的企稳回升,预示整体美国经济的企稳回升也将临近。本轮美国经济的走弱,主要受到私人投资的拖累,美国的私人消费依然相对稳健。美国的私人投资主要由住宅投资和非住宅投资构成,住宅投资一般领先非住宅投资4-5个季度。美国私人住宅投资自1Q2019开始逐步改善,预计非住宅投资将从2Q202开始改善。随着美国私人非住宅投资的企稳回升,美国经济在2Q2020企稳回升的概率也相对较高。