房地产行业地产A+H样本库动态跟踪报告(2019年第50周):中央经济工作会议重提房住不炒,张家港放开限售“一日游”

市场行情:本期申万地产+2.52%,恒生内地地产+5.84%本期申万地产+2.52%,跑赢沪深 300指数 0.84pc,跑赢上证综指0.61pc,在申万一级行业中排名第 6/28;恒生中国内地地产+5.84%,跑赢恒生指数 1.35pc,跑赢恒生地产建筑 2.04pc,在恒生一级行业中排名第2/

13。沪(深)股通持股比例提升前五(pc):荣盛(+0.38)、华发(+0.36)、新城(+0.31)、华侨(+0.28)、滨江(+0.19);港股通持股比例提升前五(%):

美的(+0.74)、富力(+0.38)、时代中国(+0.24)、融创(+0.23)、宝龙(+0.12)。

楼市销售:49城商品房成交面积累计+12.3%,18城二手累计+12.0%商品房成交面积: 1)环比: 49城环比-5.9% (一线+5.8%,二线-11.3%,三四线-1.7%,长三角-7.2%,大湾区+0.3%,中部-13.5%);2)年初累计:49城累计同比+12.3%(一线+10.0%,二线+19.6%,三四线+5.6%,长三角-0.5%,大湾区+6.8%,中部+12.1%)。

二手房成交面积:1)环比:18城二手房成交面积环比-3.1%(一线+10.9%,二线-10.3%,三四线+1.7%,长三角-5.5%,大湾区+14.8%);

2)年初累计:18城累计成交面积同比+12.0%(一线-1.2%,二线+21.4%,三四线+3.7%,长三角+11.7%,大湾区+8.2%)。

商品房去化周期:14城本期末去化周期 12.84月(一线 13.08月,二线 11.72月,三四线 15.82月),较上周+0.11月(一线+0.17月,二线+0.01月,三四线+0.34月)。

土地成交:百城土地累计成交面积-4.8%,本期环比-23.5%1)环比: 100城土地成交面积环比-23.5% (一线-42.4%, 二线-10.6%,三四线-26.5%);成交总价环比-22.0%(一线+46.8%,二线-46.9%,三四线-38.6%);2)年初累计:100城土地累计成交面积同比-4.8%(一线+20.4%;二线+1.3%,三四线-11.9%);累计成交总价同比+14.8%(一线+5%;二线+25%,三四线+5.3%)。

政策跟踪:中央经济工作会议重提房住不炒,张家港放开限售“一日游”中央层面:中央经济工作会议,习近平部署 2020年经济工作;国务院常务会议,通过《中华人民共和国外商投资法实施条例(草案)》等;;

地方层面:成都:出台《关于进一步发展和规范住房租赁市场的意见》;

郑州:放宽两项、增加一项户口迁入郑州市落户条件;深圳:取消商务公寓“只租不售”限制;张家港:取消二年限售政策(后叫停)。

投资建议 :低估值龙头具备防御价值,高股息在“资产荒”下具备吸引力在全球经济下行,流动性宽松和“资产荒”的情况下,龙头房企收入端弹性确定,业绩增速相对稳定,估值具有较强防御性,股息率相对较高,对于考核周期较长的大资金具备配置吸引力。关注现金流安全边际高,业绩确定性较强,具备持续投融资优势的龙头,如 A 股的招保万金和 H 股的融创中国和中国金茂。同时考虑到全球流动性宽松和无风险利率缓步下行有利于存量物业价值重估,建议关注陆家嘴和华润置地。

风险分析国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还;2019年房企还债高峰,部分中小型房企信用风险提升。