招商积余:聚焦存量资产运营服务,百年积余焕发新生

招商积余起航,聚焦存量资产的管理、运营及服务。“积余”的本意是积攒起来的剩余财物和资产,未来招商积余的定位将是存量资产的管理、运营及服务。招商积余此前经历多次业务转型,原中航善达是中国航空工业集团下属上市企业,2007年开始打造"高档酒店+连锁百货+地产开发+物业管理+工业园区"的综合性地产发展模式;2011年集中力量发展房地产开发业务;2016年逐渐剥离房地产开发业务。

铸造行业新龙头,规模优势凸显。重组完成后,招商积余管理面积近1.5亿平米,位居行业前列,具备明显规模优势;我们预计未来招商积余在集团内战略定位将有所提升,成为重要的业务平台,逐渐向利润中心定位过渡;招商积余管理业态多元化,涵盖多项地标性建筑,利于品牌搭建与维护。

中航物业:(1)聚焦机构类物业,盈利水平改善空间大。中航物业2018年营收37.18亿元,其中机构类物业占比79%;净利率自16年以来持续维持在4-5%左右,后续有望大幅改善。(2)在管面积增长迅猛。截至19H1,物业服务在管面积7634万平米,同比增长37%;管理项目个数达613个,19年以来在管面积增长迅猛。

招商物业:招商物业是招商局集团旗下唯一一家从事物业管理与服务的企业,控股股东为招商蛇口,实际控制人为招商局集团。截至19H1,招商物业在管面积为7292万平方米,住宅项目占比68%。

央企强强联合,助力公司具备高成长性。(1)股东背景:央企强强联合,招商积余同时拥有招商局集团、航空工业集团两大央企背景,在机构类物业资源获取上具备先发优势;(2)机构类物业优势显著:机构类物业的定价受政策限制较小,更加市场化,盈利水平更高;面对单一业主方,提价难度相对较低;政府、学校、医院等机构物业体量较住宅项目更大,具规模效应;具备更好的信用背书,收缴率更高;具备更高行业准入门槛,竞争格局相对趋缓。(3)毛利率提升空间大。截至19H1,中航物业、招商物业综合毛利率分别为10.28%、6.66%,反弹空间更大。

投资建议:招商积余启程,聚焦存量资产的管理、运营及服务。两大央企强强联合,招商积余在物业资源获取上优势明显;同时,机构物业具备提价简单、收缴率高、行业壁垒高、规模较大等优点;毛利率改善空间大,未来业绩释放有较大潜力。我们预计招商积余2019-2021年基本每股收益为0.43、0.56、0.73元,对应估值为47.0、36.0、27.9倍;首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示:宏观经济不景气,居民支付能力下降;成本刚性,毛利持续压缩;行业限价政策影响盈利情况。