房地产行业国家统计局10月份行业数据跟踪:销面增速今年首次转正,新开工反弹或不具备持续性

1、销面增速今年首次转正,四季度有望稳中有升。2019年1-10月,商品房销售面积累计同比增长0.1%,实现今年首次增速由负转正。10月销售继续表现出较高增长,符合我们之前的判断,我们认为销售高增的原因有以下两点:1)房企在资金面趋紧的情况下加大促销和推盘力度,以价换量促回款;2)2019年下半年基数较低,随着逐步进入低基数区间,四季度销售增速有望稳中有升。四季度一、二线城市成交有望趋于稳定,三线降幅逐渐收窄。

2、土地市场继续回暖,各线城市土地市场依然分化。10月单月,土地购置面积同比增速为13%,较9月份提升3pct,土地成交继续回暖。我们认为土地成交持续回暖的原因是:1)土地市场的溢价率持续下行,在此背景下优质土地仍会获得开发商的青睐;2)近几个月销售表现出较强韧性,去化加速,房企出于补库存的考虑获取土地;3)去年基数较低。虽然近期融资环境边际略有改善,后续土地市场或随之好转,土地市场结构性分化仍将持续,一二线城市会明显好于三四线。

3、新开工和施工的反弹不具备持续性,竣工大幅修复。新开工和施工的反弹,或由房企在资金紧张和库存低位的环境下“抢开工”“促回款”所致,我们认为这种非常态化增长不可持续,年内新开工增速或将继续回落。一方面销售预期下降对新开工意愿形成压制,另一方面土地储备不足将制约新开工进度。虽然2019年较强的复工对施工构成支撑,但是新开工的下降将持续影响施工,预计施工的修复也将低于预期。竣工自三季度以来持续修复,10月增速继续扩大,未来有望继续复苏。

4.开发投资缓步下行符合预期,四季度将继续放缓。2019年1-10月份,全国房地产开发投资增速为10.3%,增速较1-9月下降0.2pct。开发投资增速的缓步下行与我们之前的判断一致,今年上半年土地成交的低迷将继续影响投资,并且新开工和施工以来数据逐步走弱,对开发投资难以形成较强的支撑。综合来讲,在后续基数持续走高的背景下,土地购置费的进一步走弱和施工走弱仍将导致四季度投资仍将继续放缓。

5、房企到位资金回落,定金及预收款和个人按揭贷款的高增难以持续。房企到位资金同比增长7%,比1-9月份回落了0.1个百分点,在融资偏紧的环境下房企资金面仍承压。11月5日央行公告开展MLF操作,中标利率下调5BP至3.25%,MLF下调有望带动LPR下降,5年期长端利率有望随之下行,但随着融资环境边际改善,房企资金压力或得到一定的缓解,预计后续高信用、企业自身筹款能力强的优质房企有望受益

6、投资建议:集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。城镇化进程加速,一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产(600048),销售增速高于行业平均,业绩释放较充分的阳光城(000671)。

7、风险提示:市场销售超预期下行,政策调控加码。