房地产行业2020年投资策略：此情可待

建议2020年加大对优势地产股的配置

预计2020年政策、舆论对房地产行业更为客观、理性、务实、友善,优势地产股有望迎来“基本面+政策面”双面改善相叠加的窗口期。以最新收盘价计,2020年地产板块动态PE创历史新低,预计2020年板块涨幅的相对排名较2019年要显著靠前、优势地产股的股价将震荡向上,持股体验会好于2019年。行情初期将表现为小步慢走、两步一回头,在市场对CPI回落形成较一致预期之后,行情有望加速。

2020年稳就业、稳增长将面临更大压力

31城调查失业率走势反映出当前“稳就业”已面临一定压力。观察过往12年,中国经济增长整体呈现出由高速向中低速演变的大趋势,近2年再度呈加速放缓态势,市场主流观点对2019年中国GDP增速的预测值约为6.16%,较2018年又下了一个台阶,2019年前10个月,消费、乘用车、工业利润等多项重要经济指标疲弱,但房地产投资累计同比增速却好于2015-2018年的任何一年,对稳增长功不可没,试想,如果2019年房地产投资增速掉落至5%以下,按完成额来计算对GDP的直接影响,再考虑庞大的上下游产业链的间接影响,GDP能不能稳在5%都成问题。通过对2019年房地产投资高增长成因的分析,我们认为若2020年不出台力度较大的政策托底以提升开发商拿地、开工、施工的积极性并鼓励开发商尽快缴纳土地购置费,房地产投资大概率会出现较大幅度的回落,势必对稳就业、稳增长构成较大压力。

房地产将是2020年中国经济的“定海神针”

可拉动庞大的上下游产业链并能直接输血地方财政的中国房地产行业,其在中国宏观经济的支柱地位毋庸置疑。令人欣慰的是,2019年4季度以来,地方政府已开始在房地产领域积极地采取松绑措施,舆论也逐渐趋暖,预计2020年房地产政策松绑的力度会更大、频率会更密集,从而使得房地产能有效地输血地方财政、更好地拉动上下游产业链、更充分吸纳就业。在上述假设下,预计2020年房地产投资增速能维持在5%以上,销售额继续保持正增长。2019年房地产投资增速超预期托住了经济,2020年作为三大目标全面收官的决胜之年,房地产仍将是中国经济的“定海神针”。

选股思路

建议关注“低估值+双增长+较佳业绩锁定性”的优势地产股,政策偏暖,预计第二梯队的公司会更加积极进取,维持行业“超配”评级,推荐中南、阳光城、融创、金科、保利、金地、荣盛、蓝光、融信、华润、旭辉、华夏幸福、龙光、宝龙、佳兆业、碧桂园、禹洲、中航善达、合景泰富、华侨城A、龙湖等。

风险

一、市场的风险:若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖;

二、研究框架的风险:上述策略建议所基于的研究框架为《区瑞明地产A股小周期理论框架》,其核心假设在于--商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业,则上述研究框架失效,导致相应地策略建议亦失效。