地产行业动态跟踪报告:业绩延续增长,财务整体稳健

财报整体延续靓丽。2019年前三季度上市房企整体营收同比增长22.3%,归母净利润同比增长15.1%,延续较佳表现。考虑2015年以来房企销售持续超预期,预计短期营收仍将维持较高增速,但限价及地价攀升、融资成本上行将逐步制约净利润表现。从利润拆分来看,前三季度归母净利润增速低于营收增速主要因:1)投资净收益同比下降5.9%至412.2亿元;2)因合作项目增多,少数股东损益占比同比提升1.3个百分点至19.8%。

毛利率高位震荡,业绩锁定性创新高。2019年前三季度上市房企整体毛利率32.2%,较2018年全年下降0.5个百分点。考虑到限价及土地成本高企、原材料价格上升等因素,预计后续开发商结算毛利率将逐步承压。受融资成本上行、管理费用提升等因素影响,前三季度财务费用率、管理费用率较2018年全年分别提升0.7个、0.4个百分点至3.2%、4.3%,带动整体期间费用率提升1.1个百分点至10.7%。2019年三季度末上市房企预收款3.2万亿元,同比增长19.9%,为过去一年营收的137.3%,奠定未来营收增长基础。

销售延续增长,去化周期维持低位。受益于3、4月小阳春以及近期开发商加大推盘、以价换量抢收需求,主流房企前三季度销售仍取得较好表现。2019年前三季度上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为2.1万亿元,同比增长10.7%,高于同期全国商品房销售额增速(7.1%),较2018年全年增速下降9.6个百分点。龙头房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局,持续扩大市场份额。2019年前三季度TOP10、TOP20、TOP50销售额市占率分别升至29.4%、41.7%、61%。用存货重估货值(存货/(1-毛利率))减去预收款后除以近一年销售回款衡量去化周期,期末行业整体去化周期2.09年,较2018年末上升0.04年,仍处历史较低水平,其中行业龙头库存远低于其他房企。

开工施工积极,短期偿债压力无虞。前三季度上市房企持续开工积极推货,同时在交房压力下加大施工强度。2019年前三季度上市房企整体购买商品、接受劳务支付现金1.6万亿元,同比上升15.8%,增速较2018年提升7.9个百分点。期末现金覆盖近一年内到期长短期债务比例为115%,较2018年末下降8.7个百分点,仍处于历史较高水平。剔除预收款后资产负债率51.8%、净负债率100.5%,分别较2018年末下降2.8个、上升4.8个百分点。

投资策略:随着2016-2018年项目步入结算周期,预收款充足情形下,预计房企2019年全年业绩仍将维持较好表现。地产板块业绩增长确定、低估值、低持仓、高股息率,配置价值凸显。个股方面关注:1)融资收紧下,资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股保利、万科、金地;2)业绩销售高增、布局核心城市圈的弹性二线中南、阳光城。

风险提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,进而带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险;3)当前行业资金面调控从严,而市场销售难度明显加大,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链风险。