房地产行业流动性跟踪报告:Q4按揭受限判断获初步印证,房贷利率有望逐步见顶

10月按揭投放增速如期回落,房贷利率上行边际放缓 我们在《需求侧按揭投放有韧性,供给侧流动性短期无虞--光大房地产行业流动性跟踪报告(2019年9月)》中明确提出:9月居民中长贷同比高增或部分来自于LPR新政执行前房贷集中投放因素。在优化配置银行信贷资源的调控导向下,预计全年按揭额度受限,Q4按揭投放增速较难维持此前增速。10月新增居民中长贷同比转负至-3.8%,增速环比-18.5pc;1-10月新增居民中长贷同比+7.0%,增速环比-1.1pc;按揭扩张如期边际放缓。 10月,全国首套、二套房贷利率均环比+1BP,涨幅较8月、9月有所减弱;下调首套房贷利率的样本城市提升至8个,其中上海、深圳分别环比-5BP、-3BP。短期来看,年末银行贷款额度较为紧张,房贷利率或继续保持小幅回升;6-12个月维度下,预计实际利率下行的影响将逐步传导至按揭市场,房贷利率有望逐步见顶。

供给端流动性压力边际续升,但预计短期内仍处可控区间 10月房企境内外合计发债513亿元,同比下降9%,环比-24%,单月净融资转负(-96亿元);房地产集合信托单月发行480亿元,同比-24%,环比-26%;供给端流动性压力边际续升。 1-10月房企境内外合计发债金额9395亿元,同比+17%,累计净融资额达3789亿元。1-10月房地产集合信托发行7924亿元,同比+4%。 考虑到:1)上半年房企债券融资相对积极,为下半年债务偿还提前做好准备,7月房企海外发债用途管控加强后,每月仍保持净融资的状态(最近4个月合计净融资665亿元),针对即将到期债务的合理再融资需求未被禁止。2)近期主流房企以价换量促销回款,9月、10月TOP40房企销售金额分别同比+24%、+31%。3)房企拿地保持谨慎,5-10月百城土地成交溢价率连续6个月环比回落。我们认为行业整体流动性压力短期仍然可控。 10月AAA评级房企信用利差低位小幅走扩,AA+评级房企信用利差进一步收窄,机构对于中等资质房企的偏好继续提升。AA评级房企信用利差虽然有所收窄,但与中高评级房企间的分化仍在历史高位,表明投资者对于偏弱资质房企仍存较多担忧。

投资建议: 房地产基本面下行,价格因素趋弱,调控加码概率较低。行业整体流动性压力边际提升,但短期内无系统性财务风险暴露迹象。当前A、H股主流房企PE(TTM)分别相当于3年均值-1.24、-0.65个标准差,板块估值均具备较强防御属性。 建议关注现金流安全边际较高,业绩兑现确定性较强,中长期具备持续投融资优势的房企,如万科A+H,保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国和中国金茂;同时随着全球流动性宽松和无风险利率缓步下行,建议关注在存量经营优势标的,如陆家嘴和华润置地。

风险分析 行业持续调控,整体销售、投资增速下行超预期;前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线楼市存回调压力;还款高峰来临,部分中小型房企信用风险抬升。