房地产行业10月报:开竣工加速回升,销售韧性超预期

2019年1-10月,全国完成房地产开发投资109,603亿元,同比增长10.3%,较1-9月回落0.2个百分点。其中,住宅投资80,666亿元,同比增长14.6%,较1-9月回落0.2个百分点,占房地产开发投资的比重为73.6%。10月单月投资、新开工面积、施工面积增速分别为8.8%、23.2%及20.2%,分别较上月下降1.7、上升16.5及12.6个百分点,投资增速仍维持较高水平,但预计下降趋势将持续;10月竣工面积同比上升19.2%,创三年来新高,符合我们前期对于竣工回暖的判断:伴随2016-17年大量开工工程进入竣工期,主流房企2019年竣工计划增速上升,新开工与竣工的背离将逐步收窄;竣工提速将利好下游物业管理及装修装饰产业链。10月土地购置面积同比增长12.8%,较上月提升1.6个百分点,低溢价率下土地投资意愿上升。

1-10月的商品房销售面积为133,251万平方米,同比上升0.1%;销售额为124,417亿元,同比上升7.3%;较上月扩大0.3个百分点;销售均价为9,337元/平米,同比上升7.2%,较上月扩大0个百分点。10月单月销售面积增速1.9%,前10月累计销售面积增速0.1%,年内首次回正。销售强于年初市场预判主要因为:1)三四线城市销售韧性强于预期,棚改暂停未造成断崖式下跌;2)融资收紧背景下房企加强推货力度,去化率上升;3)“因城施策”政策指导下,部分城市销售热度回升。

1-10月,房地产开发企业合计资金来源为145,151亿元,同比上升7%,较1-9月回落0.1个百分点。从各资金来源同比来看,1-10月累计数据中,国内贷款同比上升7.9%,较1-9月回落1.2个百分点;利用外资同比上升63.8%,较1-9月回落78.1个百分点;自筹资金同比上升3.3%,较1-9月回落0.3个百分点;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升9.1%,较1-9月扩大0.3个百分点,其中,1-10月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升9.4%和上升14.1%。

评级面临的主要风险

房地产行业融资收紧超预期,三四线景气度下滑超预期。