融创中国:云南城投资产包再下一城,土储有质有量

事件:公司发布公告,融创西南集团将收购云南城投集团持有的两家目标公司环球世纪及时代环球各51%股权,总代价约为人民币152.69亿元。

公司收购优质资产包,并进一步拓宽昆明及四川区域土地储备。公司此次收购的目标公司在成都、武汉、长沙、昆明等城市共计开发18个项目,总建面为3071.6万方,可售建筑面积约为2771.6万方,而截至2019年11月27日,目标公司的未售建筑面积约为2390.1万方,此次股权交易总代价为152.7亿元,环球世纪51%股权和时代环球51%股权价格分别为135.6亿元和17.1亿元,在融创西南集团持有51%股权后,剩余49%的股权于六名自然人持有,公司与六名自然人签署相关协议,交割完成后融创将全面负责目标公司及目标项目的运营管理,同时交割完成30日内,目标公司将向融创西南集团分配利润71.4亿元,其中按比例应分配36.4亿元,超额分得利润35亿元。

公司下半年销售提速,9月、10月销售额均超600亿元,全年销售额料稳步增长。公司下半年销售亮眼,2019年9、10月,公司销售金额均突破600亿元,分别实现销售额644.3亿元和629.1亿元,分别同比增长23%和18%。2019年1-10月,公司实现合同销售金额4339亿元,同比增长17%,累计销售面积2970.7万方下,销售均价14610元/平方米。公司在下半年可售货值充沛,下半年可售资源约5722亿元,下半年可售资源中一二线推盘量占比分别为80%。

土地储备充足高质量,积极把握优质拿地机会。2019年上半年,公司新增土储约4718万方,同比增长约60%,权益占比约61%。公司今年5月以来基本停止招拍挂拿地,控制拿地节奏,而此次收购资产包正是把握住了少数优质拿地机会。截至2019年8月,公司总土地储备2.13亿方,平均土地成本4307元/平方米,总货值约为2.82万亿,其中83%位于一、二线城市,土储优质充沛。

流动性充裕,短期偿债能力强,杠杆率有望持续下行。短期来看公司偿债压力较小,随着下半年销售提速,销售回款将持续提供现金流,而整体上下半年公司刚性到期的有息负债仅约为442亿元,而在手现金为1380亿元,较去年年底增长14.8%,覆盖下半年到期有息负债3.1倍。截至2019年上半年末,公司有息负债总额3021亿元,同比上涨32%。而公司逐步进入释放利润阶段,净资产的快速累计有助于杠杆率持续下降。

盈利预测与评级:预计公司2019-2021年EPS分别为5.68、7.24和9.23元,对应的动态市盈率分别为6.0、4.7和3.7倍,考虑到公司盈利能力稳定,给予2019年7.5倍估值,对应目标价47.45港元,维持“买入”评级。

风险提示:销售或低于预期、地方调控政策进一步趋严。