房地产行业2019年9月投资策略：短期或有反弹，长期具配置价值

8月投资组合回顾及9月组合推荐

国信房地产区瑞明团队在上期策略《聚焦“低估值+双增长”个股》重点推荐保利地产、金地集团涨幅分别为2.2%、-1.2%。9月组合推荐为金地集团(显著受益于一二线楼市改善)、中南建设(业绩承诺彰显信心)、华侨城A(“旅游+地产”行业领先)、荣盛发展(估值低廉)。

行业动态跟踪

八月以来楼市热度略有降温,根据中国指数研究院数据,一线城市及部分二线热门城市新房成交环比回落,土地市场略有降温,土地溢价率略有下滑。八月以来行业政策保持趋紧态势,尤其是对房企融资方面趋严明显:①7月12日国家发改委发布通知明确房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;②7月29日,人民银行在北京召开座谈会表示要加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管;③7月30日,中央政治局会议提出,不将房地产作为短期刺激经济的手段;④8月7日,银保监会下发信托“64号文”,加强房地产信托合规管理和风险控制;⑤8月8日银保监会决定在32个城市展开银行房地产业务专项检查工作……。

公司动态跟踪

2019年1-8月,TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TO30房企销售额增速分别为2.2%、6.0%、8.3%、12.9%、12.6%。一些第二梯队龙头房企受益于布局城市楼市回暖,表现优异,其中世茂房地产、招商蛇口、金地集团、阳光城分别取得41%、34%、33%、32%的增长。

板块表现及估值变化

自8月策略发布至今,申万房地产指数涨幅4.6%,跑输沪深300达3.5个百分点,在28个行业中排第26名。当前板块动态PE 为7.1倍,处在近五年第二低位,与2018年10月18日的底部估值水平(6.7倍动态PE)接近。

投资建议及行业评级

我们认为在当前时点,随着大盘的企稳回升,“全面降准”等货币政策的利好不断出台,优势地产股或将反弹,“低估值+双增长(已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显著增长)”的优势地产股已具备长期配置价值。9月组合如前述,其他推荐品种见正文。

风险

市场的风险及研究框架的风险。