房地产2019年11月投资策略：聚焦优势地产股

10月投资组合回顾及 11月组合推荐我们 10月组合为保利地产,自报告发布至今(10月 11日至 11月 7日)下跌6.0%,我们认为原因如下: ①公司股价自 5月下旬至 10月上旬累计涨幅近 40%,三季度呈加速上涨态势,大幅跑赢大盘及行业指数,因此十月份有获利回吐压力;

②公司第三季度销售增速较上半年有所放缓。我们认为,股价的短期回调并不影响我们推荐公司的长期逻辑, 11月组合为保利地产(央企龙头、 “低估值+双增长”),金地集团(显著受益于一二线楼市边际改善、 “低估值+双增长”)。

行业动态跟踪10月以来,楼市热度略有降温,根据中国指数研究院数据, 2019年 10月,北京、深圳、南京、西安、青岛等热门一、二线城市新房成交环比有所回落,北京、深圳等城市二手房成交环比亦回落,土地市场呈平稳态势,百城土地流拍率、土地溢价率均维持在稳定水平。进入 10月,各地调控以稳为主,天津、三亚、南京六合、燕郊等地区适当放宽人才购房政策,以满足合理的自住需求,此外,货币政策继续放松: ①自央行于 9月 16日全面降准 50bp 之后, 再于 10月 15日和 11月 15日分别定向降准 50bp; ②于 11月 5日下调 1年期 MLF 利率 5bp。

公司动态跟踪根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告, 2019年 1-10月, TOP3、 TOP5、TOP

10、 TOP20、 TO30房企销售额增速分别为 8.1%、 10.3%、 11.4%、 16.3%、15.6%。一些第二梯队龙头房企受益于布局城市楼市回暖,表现优异,其中世茂房地产、阳光城、招商蛇口、金地集团、旭辉集团分别取得 45%、 36%、 35%、32%、 32%的增长。

板块表现及估值变化自 10月策略发布至今,申万房地产指数涨幅-1.1%,跑输沪深 300达 3.8个百分点,在 28个行业中排第 13名。根据已披露的主流卖方研究机构对房地产板块52只地产股的 2019年 wind 一致预期,截至 11月 7日,板块动态 PE 为 7.2倍,比 2018年 10月 18日的底部估值水平(6.9倍动态 PE)高 4%,处在近几年的次低位。其中,金地集团、新城控股、华侨城 A、华夏幸福、保利地产、金科股份的 2019年动态 PE 比 2018年 10月 18日分别高 30.1%、 25.8%、 18.9%、13.5%、 13.3%、 13.0%。

投资建议及行业评级2019年以来,房地产行业基本面展现出较强的韧性,我们认为,在货币政策持续放松的大背景下, 2020年的行业基本面的格局很可能与 2019年较接近。如前所述,当前板块动态 PE 处在近几年的次低位,我们认为“低估值+双增长(已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显著增长) ”的优势地产股长期仍具备配置价值。 11月组合如前述,其他品种见正文。

风险市场的风险及研究框架的风险。