2019年房地产行业第46周周报:房地产销售超预期,竣工修复加速

行业一周表现与估值

本周房地产板块下跌 3.58%,沪深 300下跌 2.41%,上综下跌 2.46%。19年动态市盈率 7.58倍,20年动态市盈率 6.18倍。

行业判断

本周板块跑输指数。统计局发布 10月房地产数据,销售方面,商品房销售面积增速今年以来首次由负转正,同比增长 0.1%。商品房销售额增长 7.3%,增速加快 0.2个百分点。销售方面整体数据超预期,我们认为主要原因在于进入四季度,各大房企因资金面的紧张,开始加速去化,其中大部分采用折扣,小幅降价的方式进行去库存。土地开工数据方面:房地产开发企业房屋施工面积同比增长 9.0%,增速加快 0.3个百分点,房屋新开工面积增长 10.0%,增速加快 1.4个百分点。房屋竣工面积下降 5.5%,降幅收窄3.1个百分点。新开工数据小幅上升,施工保持稳健增长,竣工面积加速修复。我们认为主要原因依然在于当前房企开始加速消化,为了应对整体年初制定的销售目标,加速开工和竣工,从而尽快将产品投入市场。土地购置方面,房地产开发企业土地购置面积同比下降 16.3%,降幅收窄 3.9个百分点;土地成交价款下降 15.2%,降幅收窄 3.0个百分点。土地数据逐步收窄,未来预计回归正常。资金到位情况:房地产开发企业到位资金同比增长 7.0%,增速回落 0.1个百分点。其中,国内贷款增长 7.9%;利用外资增长 63.2%;自筹资金增长 3.3%;定金及预收款 4增长 9.4%;个人按揭贷款增长 14.1%。资金端呈现收紧状况,同时个人按揭增速明显,显示出房企加大去化的效果。整体判断:全年地产数据有望超预期,但并不会有太大的惊喜。预计全年依旧稳健在我们年初策略判断的方向。板块估值方面,近期的受政策的压制以及流动性融资方面渠道收紧,行业板块估值的平均在 6X 左右,当前处于明显低估状态,我们判断宏观货币政策和财政政策的积极调整在短期并不会有太大空间操作,估值有望在稳定情绪后进行缓慢修复。但在估值提振后盈利端能否支撑,则取决于政策端的变化及其对基本面的影响。短期我们认为地产板块缺乏驱动因素,板块近期难有优异变现,但是我们继续看好头部房企集中度的逻辑,在这些龙头公司优秀的能力面前直接推动龙头的规模以及市占率的提升,我们继续看好地产龙头公司在 2019年的估值修复行情,建议积极关注招商蛇口,万科 A,华夏幸福。

本周(2019.11.9—2019.11.15)成交45个城市本周成交 443.6万平方米,环比上升 11.9%,同比上升 8.6%。

累计成交方面,一线累计完成去年的 89.3%,二线完成去年的 96.3%,三线完成去年的 91.3%。

公司和行业要闻

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