房地产行业周报(2019年第45周):资金面偏紧,房企加速打折促销去化

行业一周表现与估值

本周房地产板块下跌 0.81%,沪深 300上涨 0.52%,上综上涨 0.2%。19年动态市盈率 7.7倍,20年动态市盈率 6.28倍。

行业判断

本周板块跑输指数。房企陆续发布 10月销售业绩。从数据上看,房企通过各种营销手段,实现了销售的大幅增长,全年业绩的完成情况也相对不错。

另一些企业则销售惨淡,甚至未能完成一半的销售目标。在“金九”落空后,十月的房地产市场同样表现平平。今年 10月,40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅下降 4%。其中,4个一线城市成交面积环比下降 10%;

18个二线城市环比小幅下降 4%;18个三四线城市下降 3%。尽管如此,大中型上市房企的业绩,仍然以上涨为主。今年的调控政策中,对融资渠道进行限制是主要特点。到目前为止,私募、信托等渠道已经大大收缩,银行贷款也明显受限。对于大部分房企来说,紧抓销售和回款成为主要任务,这也是企业纷纷进行打折促销的主因。40家典型上市房企,在 10月完成融资金额折合人民币 235.82亿元,环比大幅下跌 65.80%。除了市场融资不尽如人意,在房地产市场整体下滑的背景下,房企资金回款也问题重重。

整体房企三季报数据有所下滑,一方面来自于当前政策保持稳定以及高压调控导致,另一方面来自于成交下滑,市场遇冷影响。但是头部房企整体数据仍然稳健,前三季度,142家房企归母净利润合计为 1440.63亿元,同比增长 12.52%,增速较 2018年同期大幅减少 19.56个百分点。利润率下滑的房企占比超过一半。房企规模带来的分化明显加剧,房地产行业的高峰已逐步过去。板块估值方面,近期的受政策的压制以及流动性融资方面渠道收紧,行业板块估值的平均在 6X 左右,当前处于明显低估状态,我们判断宏观货币政策和财政政策的积极调整在短期并不会有太大空间操作,估值有望在稳定情绪后进行缓慢修复。但在估值提振后盈利端能否支撑,则取决于政策端的变化及其对基本面的影响。短期我们认为地产板块缺乏驱动因素,板块近期难有优异变现,但是我们继续看好头部房企集中度的逻辑,当前不但有龙头销售的集中度的提升,更有拿地,融资等各个方面龙头房企的集中度提升的趋势,在这些龙头公司优秀的能力面前直接推动龙头的规模以及市占率的提升,我们继续看好地产龙头公司在 2019年的估值修复行情,建议积极关注招商蛇口,万科 A,华夏幸福。

本周(2019.11.2—2019.11.8)成交45个城市本周成交 397.2万平方米,环比下降 6.9%,同比上升 3.7%。

累计成交方面,一线累计完成去年的 87.1%,二线完成去年的 94.1%,三线完成去年的 88.9%。

公司和行业要闻

1、 10月房地产信托墨迹规模环比减少六成

2、 资金链面临长考,房企年关难过风险提示:严厉的调控措施和房产税推出力度和广度超出预期。