地产行业周报：成交环比回升，房价涨幅收窄

本周观点: 本周统计局公布 10月房价及投资销售数据, 10月 70个大中城市一、二、三线新房房价环比涨幅分别较 9月收窄 0.3个、 0.1个、 0.2个百分点,房价涨幅整体趋稳; 10月全国销售开工韧性十足,短期随着年末推盘高峰及上年较低基数,销售端仍存在超预期可能, 竣工随着交房高峰到来如期回升, 预计回升趋势仍将延续。 板块投资方面, 地产板块业绩增长确定、低估值、低持仓、高股息率,配置价值依旧凸显。个股方面关注: 1)融资收紧下,资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股保利、万科、金地; 2)业绩销售高增、布局核心城市圈的弹性二线中南、阳光城。

行业动态: 1)10月 70城房价涨幅收窄; 2)深圳调整“豪宅税”认定标准,降低刚需购房成本; 3)广州不再新建经济适用住房。

楼市动态: 1)新房成交上行,市场将趋于稳定。 本周新房成交环比升 12%,二手房环比持平。随着过去两年积累刚需逐步释放、稳地价稳房价稳预期调控基调延续,核心城市整体将趋于稳定。短期受推盘力度加大影响,成交或有超预期表现。 2)库存环比回升,中期或仍将上行。 16城取证库存8415万平米,环比升 1.2%。资金端收紧情形下,加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择,预计中期库存仍将缓慢上行。 3)推盘节奏放缓,去化率微升。 上周重点城市新推房源 1.3万套,环比降 39%;开盘去化 62%,环比升 2个百分点。考虑到政策以稳为主且整体偏紧、潜在供应规模较大,去化率后续仍将面临压力。 4)挂牌整体上行,市场情绪较为谨慎。 19城二手房挂牌 123万套,环比升 0.3%。楼市降温情形下挂牌量持续上升,市场对后市仍较为谨慎。 5)土地成交回落、溢价率回升,整体以稳为主。 上周百城土地成交 673万平米,环比降 73.9%;溢价率5.5%,环比 1.6个百分点;其中青岛成交靠前。考虑到多地土拍政策偏紧、行业融资端调控严格,核心城市土地市场仍将以稳为主。

投融资动态: 根据 Wind 统计,本周(11.11-11.15)房企境内发债 60.2亿元、境外发债 34.3亿美元,环比降 20.2%、升 318.8%。境内外发行利率位于 4.17%-11.95%区间,其中旭辉控股、弘阳地产较前次持平,绿地全球、中华企业、深圳龙光控股、淮安开发控股较前次下行。 2019年为房企偿债高峰期,楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度将保持积极。

风险提示: 1)当前市场销售难度整体加大,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险; 2)受楼市火爆影响 2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险; 3)当前行业资金面从紧,而楼市销售难度明显加大, 后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。