银行业央行LPR形成机制改革点评：地产融资“稳中从紧”，LPR改革对按揭影响短期中性

事件:

8月 25日,人民银行发布公告【 2019】第 16号。 要求自 2019年 10月 8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加 60个基点。

点评:

按揭政策确认新发放按揭贷款需跟踪 LPR 作为基准利率,且加减点数合同期内固定

政策确认新发放按揭贷款定价跟踪 LPR,且加点值一旦确认,在合同期内不再改变,这符合国际通行规则。此处有两点需要关注:一是原按揭贷款上下浮动是百分比变化,现在是绝对点数,当基准利率变化时影响略有不同;二是政策埋下了未来 LPR 重定价时执行利率下降或上浮的可能。

重定价期规定使得浮动利率贷款定价未来存在下行可能政策要求重定价安排最短为 1年,最长为合同期。这项规定与历史情况有多项不同之处。原按揭贷款对于重定价没有明确政策要求,绝大多数按揭重定价期为 1年,重定价日约定俗成为每年 1月 1日,存在个别银行的按揭重定价周期小于 1年。新政策下,原则上银行可以发放固定利率贷款,但预计绝大多数按揭贷款仍然按原有重定价政策来执行。约束最短 1年的重定价期有助于稳定目前调控效果,但不会改变使用重定价来管理利率风险的功能。比较有利的方面是,银行可以在利率下行期,设计阶段性固定利率产品来锁定受益,这在某种程度上也更好的执行了当前房地产调控政策。对于重定价期为 1年的按揭产品,在一个重定价周期内,若 LPR 价格下行,则在新的重定价日,按揭贷款利率受重定价影响将相应下降。

房地产融资调控“稳中从紧”,短期内按揭贷款利率难降当前决策层对于房地产调控融资政策定调“稳中从紧”,虽然央行规定了首套/二套最低利率水平,但我们估计,现阶段发放的按揭贷款绝对利率很难下降, LPR 加点数更多是通过目前不同区域的实际价格进行的倒算。而根据各区域目前贷款利率实际情况, 6月末新发放个人住房贷款加权平均利率为5.53%, 也不能认为规定了最低利率是对于按揭利率的抬高。未来从中期运动看,若 LPR 下移,相当于按揭利率下降。而在可预见的利率下降周期,浮动利率按揭产品有助于稳定购房需求。

8月份按揭贷款投放预计较多由于涉及合同、系统和员工培训,央行设定了执行 LPR 的过渡期,在 10月 8日后新发放按揭贷款需跟踪 LPR。在过渡期内,不排除银行对于处于排队期的按揭申请加速审批、放款。这在信贷有效需求不足的情况下,按揭贷款投放有稳定器作用,但由于 MPA 考核约束,预计按揭会稳定增长。我们对 8月份按揭贷款增量不悲观,增量占比乐观。

存量按揭信贷仍需另有处置政策

对于存量按揭贷款,若未来贷款法定利率不再调整,并行一段时期退出,则存量按揭成为变相固定利率,这对于银行来说会加大利率风险暴露,对于借款人来说如果新发生贷款定价未来明显走低,与老贷款定价价差拉大,也会激发早偿或群体性的切换要求,未来需要政策明确处置方式。