2019年10月地产债月报：低基数下销售同比再走高，地方人才引进松绑限购

10月政策梳理:金融政策持紧,地方人才引进松绑限购

本月房地产政策呈现两大特点,一方面,金融政策整体仍持紧,北京等城市主流房贷利率水平上调,杭州部分银行因个人消费贷流入房地产被处罚;北京强调严防信贷资金违规流入房地产;中部某省联社限制农商行新增房地产贷款。另一方面,地方加大人才引优惠,限购等政策出现边际宽松,南京市六合区大专以上学历可购房;天津市对承接北京非首都功能疏解项目的职工放宽限购;三亚未落户紧缺人才可申请购1套住房;宿州对农业转移人口购买首套房,全额补贴契税。

10月高频数据:市场环比9月降温,但低基数下同比增速继续走高销售方面,我们监测的21个样本城市销售面积环比9月下滑9.6%,但受去年低基数影响,当月同比增速仍维持在14.0%的较高水平,增速回升1.2pct。其中一线4城销售面积同增3.1%,增速回升18.4pct;二线城市经历9月的反弹后有所回落,11个样本城市销售面积同比增速回落6.4pct 至21.3%;三四线6个样本城市销售面积同减5.8%,降幅扩大2.5pct。城市间景气度分化显著,青岛、南京、江阴成交涨幅居前,扬州、韶关、长春市场偏弱。

微观企业销售数据也反映10月房地产销售环比走弱,但低基数下同比回升。以克而瑞为数据来源,TOP100房企10月单月销售额1.06万亿,环降1.0%;单月同增28.7%,增速回升7.0pct,其中TOP10龙头房企增速提升最明显。

库存方面,受销售环比走弱影响,去化周期上行。一线4城商品房去化周期环增0.9个月至17.1个月;二线6个样本城市去化周期环增0.3个月至13.8个月。

我们预测,10月全国商品房销售面积累计增速反弹至0.1%-0.3%;全国房地产开发投资累计增速在10.4%-10.5%之间,基本与上月持平。

企业跟踪:房企三季度出炉,筹资活动现金流承压

三季度TOP100房企(披露数据31家)长、短期偿债能力小幅走弱,净负债率中位小幅抬升14个百分点至134%,现金短债比中位小幅下降0.08至1.09,短长期有息负债比持平于0.34。从经营活动现金流来看,多数房企加强销售回款、控制投资节奏,58%的房企经营活动现金流实现净流入;从筹资活动现金流来看,融资收紧下55%的房企筹资活动现金流处于净流出状态。从销售来看,房企销售情况分化明显,宝龙、龙光、佳兆业1-10月销售目标完成率已达101%、98%、95%,泰禾、绿城、朗诗销售目标完成率仅52%、59%、60%。

风险提示:城市、房企样本数量有限,反映总体情况可能存在偏差;宏观调控超预期等。