招商蛇口:结算节奏扰动营收,全年业绩有保障

支撑评级的要点

结算节奏影响营收,全年业绩保障性强。2019年前三季度公司实现营业收入255.4亿元,同比下降24.4%;实现归母净利润50.9亿元,同比下降38.5%。营收下降主要由于竣工时间及结转时间分布不均衡,当期结转面积较少,预计四季度结算规模有所回升。业绩降幅大于营收降幅源于部分限价低毛利项目进入结算期,以及三项费用率提升,结算结构预计将得到改善。公司19年计划竣工面积1,000万方,同比+100.5%;三季度末预收账款达1,347.3亿,同比增长35.2%;计划竣工高增叠加预收账款充足,19年全年业绩保障性较强。

销售金额增长近四成,三季度扩储积极。2019年前三季度公司实现销售金额1,620.4亿元,同比增长39.4%,实现销售面积833万平方米,同比增长49.7%,增速领跑龙头房企。公司2019年前三季度新增项目52个,新增计容建面830.9万方,同比下降17.3%,拿地金额占比销售金额约36.7%,同比下降33%;三季度扩储相对积极,拿地建面447.6万方,同比增加126%,新增土储仍主要分布在一二线城市。

销售回款大幅增加,杠杆率显著下降。报告期末公司资产负债率75.6%,净负债率65.4%,分别下降1.6、11.9个百分点,杠杆率下降明显。报告期内,公司经营活动产生的现金流净额为90.9亿元,同比增长255.8%,销售回款明显增加。报告期末现金677.8亿元,现金短债比1.3,偿债能力较强。

估值

我们调整公司2019-2021年EPS预测分别至2.25/2.81/3.54元(原预测为2.61、3.24、3.92),对应19年PE8.4倍,维持买入评级。

评级面临的主要风险

四季度结算规模不及预期;三项费用率上升超预期。