房地产行业2019年三季报综述:结算不均导致业绩增速回落土地市场逐渐降温

板块营收、利润维持正增长,但增速有所回落。 结算不均导致业绩增速回落:截至 2019年 3季度末,房地产板块营业收入同比增长 22.4%,较去年同期下降 6.0个百分点,较 2018年末提速 1.6个百分点。 一线房企增速略有下滑,但表现仍然最为靓眼;三线房企边际改善程度最佳。

若从单季度看,受到结算分布不均的影响, 招商蛇口( -83%)、保利地产( -7%)、绿地控股( 0%)、华侨城 A( +4%)、金地集团( -37%)、金科股份( -9%)、首开股份( -11%)等多家龙头公司单季度业绩增速表现一般。

毛利率维持高位, 三项费率稳定,净利率略有回落。 板块毛利率维持高位,三线房企毛利率仍处高位。截至 2019年三季度末,房地产板块整体毛利率为 31.9%,同比提升 0.3个百分点,较 18年下降 0.7个百分点,毛利率仍然维持高位。一线房企中,万科 A、招商蛇口、保利地产、华夏幸福、新城控股、华侨城 A、金地集团、首开股份销售毛利率均超过35%。费用管控较好,三项费用率同比略有回落。截至 2019年三季度末,房地产板块三项费用率为 10.7%,同比略降 0.2个百分点,较 18年提升 1.0个百分点。销售和结转之间存在一定错配,一线房企费率管控最为有效,主要源于龙头公司具备更为丰富的管理能力,且一线公司销售增速有所放缓。净利率略有回落, 截至 2019年三季度末,板块销售净利率为 11.6%,同比下降 0.9个百分点,较 18年全年下降 0.5个百分点。板块毛利率、三项费率均变化不大,推动板块净利率企稳。

负债率保持高位,杠杆水平可控。 截至 2019年前三季度,板块整体资产负债率 80.2%,同比提升 0.2个百分点,较 18年末提升 0.4个百分点。

板块剔除预收账款后的资产负债率为 72.3%,同比下降 0.1个百分点,较 18年末下降 0.7个百分点。在预收账款增速放缓的同时,三线房企表现较为靓眼,预收账款增速超过一线房企。我们认为,这主要和目前房企销售增速有关,中小房企销售规模基数较低,因此增速具备更强弹性, 2019年 1-10月行业 TOP30-100房企的销售增速高于 TOP30销售增速。

土地市场热度逐渐下滑: 2019年 1-9月,供给、成交保持稳定态势;量稳价升,推动行业土地出让金增速回暖;年初以来,受政策影响,溢价率呈现前高后低走势,流拍率仍然维持在行业低位, 5月后土地市场热度有所下滑。

投资建议: 预计 2019房地产行业销售规模将保持稳态,龙头房企竞争优势进一步凸显,强者恒强,龙头房企市占率和规模提升仍将延续。持续推荐保利地产、万科 A、荣盛发展、中南建设、绿地控股、新城控股、金地集团、招商蛇口、蓝光发展;内房股重点推荐旭辉控股集团、金地商置、中国金茂、合景泰富集团、龙光地产、 融信中国。

风险提示: 行业销售波动;政策调整导致经营风险; 棚改货币化不达预期。